Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb

Niti Stanovanjski zakon Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O in 77/23 – odl. US; SZ-1) niti Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13 in 52/22; Pravilnik) tako podrobno načina sklica zbora etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe ne urejata.

Predlog dnevnega reda načeloma pripravi sklicatelj zbora etažnih lastnikov, to pa je, v skladu z določbo drugega odstavka 34. člena SZ-1 lahko upravnik, nadzorni odbor ali etažni lastniki s skupaj najmanj petino solastniškimi deleži. Načeloma bi torej to kvalificirano število etažnih lastnikov od upravnika zahtevalo, da določeno točko uvrsti na dnevni red zbora, sicer bi lahko sami sklicali zbor etažnih lastnikov. Nobene ovire ni, da bi sklicatelj pri določitvi predloga dnevnega reda upošteval tudi predloge posameznih etažnih lastnikov. Kot rečeno pa takšna obveznost iz veljavne zakonodaje ne izhaja.

Potrebno je poudariti, da se z vabilom za zbor etažnih lastnikov tem posreduje zgolj predlog dnevnega reda. Ta se lahko na samem zboru tudi dopolni, in sicer na predlog kateregakoli od udeležencev.

Etažni lastniki bi se lahko v okviru večstanovanjske stavbe tudi podrobneje dogovorili o načinu sklicevanja in vodenja zborov lastnikov (torej tudi o načinu določanja dnevnega reda). To bi bilo najbolj smiselno urediti v pogodbi o medsebojnih razmerjih.

Nenazadnje velja omeniti, da lahko etažni lastniki odločitve (torej tudi odločitev o morebitni predčasni razrešitvi članov NO in imenovanju novih) sprejemate tudi s podpisovanjem listine. Ta postopek lahko, v skladu z določbo tretjega odstavka 34. člena SZ-1, sproži (in vodi) tudi posamezen etažni lastnik ali več njih.

V zvezi z vašim vprašanjem vam lahko pojasnimo, da lahko etažni lastniki odločitev razveljavite na enak način, kot ste jo sprejeli. Torej s sprejetjem novega sklepa z enako zahtevano večino, ki ga lahko sprejmete na načine, ki jih dopuščajo določbe Stanovanjskega zakona. Torej bodisi na naslednjem zboru etažnih lastnikov bodisi s podpisovanjem listine v kombinaciji z elektronskim odločanjem.

Glede vašega drugega vprašanja pa je odgovor odvisen od tega, kdo z vašim ogrevalnim sistemom upravlja. Če bi se ugotovilo, da vam je bila zaradi napake odgovorne osebe povzročena škoda, bi lahko načeloma od povzročitelja škode terjali njeno povrnitev. Seveda pa je uspeh v konkretnem primeru, če ne pride do dogovora in bi morali svoje pravice uveljavljati preko sodnega postopka, odvisen tudi od ugotavljanja povzročene škode in odgovornosti domnevnega povzročitelja.

Domnevamo, da se vaše vprašanje nanaša na odločanje s podpisovanjem listine, ki je le eden od načinov odločanja etažnih lastnikov, ki so urejeni z določbami Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O, 77/23 – odl. US in 61/24; SZ-1). Ta način odločanje je načeloma urejen z določbo 35. člena SZ-1, določena specifična vprašanja pa so urejena tudi z določbo 12. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13 in 52/22).

Ne glede na to, da predpisi določena vprašanja relativno podrobno urejajo pa seveda ne morejo vnaprej urejati vseh vprašanj, ki se lahko pojavijo v praksi. V določenem delu je zato razumevanje predpisov prepuščeno tudi interpretaciji in sodni praksi, ki se vzpostavlja kasneje.

Iz določbe drugega odstavka 35. člena SZ-1 lahko razumemo, da mora biti  predlagani sklep objavljen na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom. Obveznosti posredovanja sklepa vsem etažnim lastnikom v zakonu ali pravilniku ni. Jasno pa je, da je sklep sprejet, če ga v predvidenem roku (največ 3 mesece od dneva prej omenjene objave) podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Celo več, v sodni praksi lahko najdemo celo stališče (npr. v sklepu Višjega sodišča v Mariboru z dne 10.5.2022 v zadevi I Ip 309/2022), da niti objava na oglasni deski ni obvezna, saj zadošča, da je sklep objavljen na mestu, ki je dostopno vsem etažnim lastnikom. Po mnenju sodišča pa je zbiranje podpisov od vrat do vrat »najbolj neposreden način, da se vsak posamezen etažni lastnik lahko seznani z vsebino predloga sklepa in začetkom postopka glasovanja, tako je dodatna javna objava le drugotnega (dopolnilnega), nikakor pa odločilnega pomena«.

Za sodišča je torej ključno, da je sklep s podpisom potrdilo zadostno število etažnih lastnikov, poleg tega pa je pomembno, da je rezultat glasovanja objavljen na mestu, ki je dostopno vsem etažnim lastnikom, da se lahko ti seznanijo z odločitvijo, ki jih zavezuje.

Posebej velja poudariti, da je včasih izpolnjevanje obveznosti glede objave predlaganega sklepa na oglasni deski včasih zahtevno, saj se pogosto zgodi, da vodja glasovanja to obveznost ustrezno izpolni pa potem nekdo drug gradivo kasneje odstrani z oglasne deske. V takšnih primerih bi bilo bistveno bolje določiti, da se predlogi sklepov objavijo na drug način, ki omogoča lažjo sledljivost (recimo spletne strani ipd.).

Kot rečeno pa navedeno vprašanje še vedno ni tako razjasnjeno, da v praksi ne bi dopuščalo različnih tolmačenj, zato bi bila lahko v primeru spora v konkretnem primeru končna odločitev pristojnega sodišča tudi drugačna.