Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb
Organi upravljanja večstanovanjske stavbe vprašanja in odgovori
Ali je lahko član Nadzornega odbora oseba, ki ni etažni lastnik ali solastnik stanovanj?
Niti Stanovanjski zakon niti Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb ne določata posebnih pogojev za člane nadzornega odbora, ki je že sicer fakultativen in ne obvezen organ upravljanja (39. člen SZ-1). Na Združenju upravnikov nepremičnin smo resornemu ministrstvu sicer že večkrat predlagali, da bi morali biti za člane nadzornih odborov predpisani strožji pogoji, a do sedaj še brez uspeha.
Na kakšen način lahko etažni lastniki sami upravljajo svojo večstanovanjsko stavbo?
V skladu z določbo tretjega odstavka 48. člena Stanovanjskega zakona so etažni lastniki, v večstanovanjskih stavbah, kjer določitev upravnika ni obvezna in upravnik ni določen, dolžni sami zagotoviti izvrševanje vseh poslov, ki po zakonu sodijo v krog opravljanja upravniških storitev. Seveda se tudi v tem primeru etažni lastniki namesto tega lahko odločijo za določitev profesionalnega upravnika. V stavbah, kjer je določitev upravnika sicer obvezna, pa lahko etažni lastniki stavbo upravljajo tudi tako, da za upravnika imenujejo enega izmed njih, vendar to, v skladu z določbo tretjega odstavka 49. člena velja le za stavbe, kjer ustanovitev rezervnega sklada ni obvezna.
V vsakem primeru pa lahko etažni lastniki večstanovanjsko stavbo sami upravljajo tudi tako, da v skladu z določbo 72. člena Stanovanjskega zakona ustanovijo skupnost etažnih lastnikov kot pravno osebo. Ta potem lahko izvaja vse naloge upravnika večstanovanjske stavbe.
Ali je član nadzornega odbora lahko oseba, ki ni lastnik stanovanja? Če je lastnica stanovanja mama in v njem živi hčerka, ali ta hčerka lahko postane član nadzornega odbora? Ali lahko stanovalci, etažni lastniki, izrazijo mnenje, da se ne strinjajo s tem, kdo je bil izbran za predsednika nadzornega odbora in zahtevajo razrešitev?
V zvezi z vprašanjem, ki ste ga postavili na naših spletnih straneh, vam v nadaljevanju podajamo pojasnilo. Nadzorni odbor etažnih lastnikov ni obvezen organ upravljanja v večstanovanjski stavbi. To pomeni, da etažni lastniki nadzorni odbor imenujejo, le če to želijo. Imenovanje, način in naloge nadzornega odbora so podrobneje urejene z določbo 39. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O in 77/23 – odl. US; SZ-1) in z določbo 6. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13 in 52/22). Nekatere pristojnosti nadzornega odbora pa so določene tudi v drugih določbah obeh predpisov.
Niti SZ-1 niti pravilnik pa za člane nadzornega odbora ne predvidevata nobenih pogojev. Etažni lastniki torej za člana lahko imenujejo kogarkoli. Njihova odločitev glede tega je povsem svobodna. Vedno lahko posamezni etažni lastnik izrazi svoje nestrinjanje z imenovanjem določene osebe za člana nadzornega odbora, tako kot lahko izrazi nestrinjanje z vsemi ostalimi odločitvami. Je pa vsaka odločitev etažnih lastnikov veljavno sprejeta, če zanjo glasuje ustrezno število etažnih lastnikov (glede na solastniške deleže). V konkretnem primeru za imenovanje nadzornega odbora zadošča navadna večina (torej več kot 50%) glasov po solastniških deležih.
V stroki so se že večkrat pojavili pomisleki glede trenutne ureditve predmetnega vprašanja in predlogi, da bi se za člane nadzornega odbora lahko imenovalo le etažne lastnike, ali bi se za njih določilo druge pogoje, a do zdaj še niso bili podprti s strani odločevalcev oziroma pristojnega ministrstva.
Ob večstanovanjski stavbi, na severni strani, blizu zidu (atriju) stojijo velika breza, ki je od zidu oddaljena samo 2,75 cm, in dve smreki, ki segaTA vse do zidu oziroma do stanovanj. Dejstvo je, da drevesa delajo škodo in ovirajo lastnike stanovanj. V stavbi sta dve osebi, ki se ne strinjaTA z odstranitvijo dreves. Zdi se, da upravnik drži s tem dvema osebama. Ker upravnik odločanja o tem ni hotel uvrstiti na dnevni red zbora lastnikov smo se lastniki samoorganizirali in pripravili glasovanje o odstranitvi dreves s pomočjo ankete. Anketa je vsebovala vprašanje ali soglašate z odstranitvijo dreves. Na zboru stanovalcev smo pregledali ankete n ugotovili, da je za odstranitev dreves glasovala več kot polovicA lastnikov (več ko 50 % SOlastniških deležev). Čez nekaj časa nas je upravnik obvestil, da se je "eden" pritožil. Sredi marca je napovedan nov zbor stanovalcev, na katerem ni točke "odstranitev dreves". Kolikor mi je znano se upravnik, ni posvetoval z lastniki o predvidenemu dnevnem redu. Ali lahko 10 % lastnikov zahteva uvrstitev omenjene točke na dnevni red, četudi je vabilo že poslano etažnim lastnikom?
Predlog dnevnega reda oziroma predviden dnevni red, v skladu z določbo 2. odstavka 36. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O, 77/23 – odl. US in 61/24; SZ-1) določi sklicatelj zbora lastnikov.
Ker zakonska določba govori o »predvidenem dnevnem redu«, je logično, da se o tem glasuje na samem zboru lastnikov, kjer se seveda lahko predlaga tudi dodatne točke dnevnega reda. Žal pa ta postopek niti v SZ-1 niti v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13 in 52/22; Pravilnik) ni podrobneje urejen, zato je še vedno lahko predmet različnih interpretacij. Ni pa najbolj smiselno, da bi upravnik nasprotoval dopolnitvi dnevnega reda s točko, katere obravnavo si želi večina etažnih lastnikov.
Sicer pa lahko, v skladu z določbo 2. odstavka 34. člena SZ-1, zbor etažnih lastnikov skliče tudi nadzorni odbor ali najmanj petina etažnih lastnikov. Sklicatelj v tem primeru določi predlog dnevnega reda in tudi vodi zbor lastnikov.
Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb
Dimičeva 13, 1504 Ljubljana
01 58 98 240, zpn@gzs.si
www.gzs.si/zpn