Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb

Pravne podlage

Upravljanje večstanovanjskih in drugih stavb je v Republiki Sloveniji urejeno z dvema temeljnima predpisoma:

Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20; v nadaljevanju: SPZ), ureja temeljna načela stvarnega prava, posest in stvarne pravice ter način njihove pridobitve, prenosa, varstva in prenehanja. V tretjem oddelku podrobneje ureja tudi vprašanje lastninske pravice več oseb in v tem okviru določene vidike upravljanja teh nepremičnin. Na njegovi podlagi je bil sprejet tudi Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (Uradni list RS, št. 11/04), ki določa merila za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižjo vrednost prispevka.

Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO in 90/21; v nadaljevanju: SZ-1) podrobneje ureja področje upravljanja večstanovanjskih in stanovanjsko-poslovnih stavb. Na podlagi SZ-1 so bili sprejeti številni podzakonski predpisi, ki področje upravljanja večstanovanjskih stavb urejajo še podrobneje, in sicer:

Posamezna vprašanja, povezana z upravljanjem večstanovanjskih stavb, pa so podrobneje urejena tudi z drugimi področnimi predpisi, in sicer:

Ob tem je nujno poudariti, da seznam predpisov ni zaključen, saj se stalno sprejemajo novi predpisi, ki posegajo na področje upravljanja stavb, zlasti večstanovanjskih. Etažni lastniki in ostali državljani tako lahko podrobnejše informacije o veljavnih predpisih pridobijo na pristojnih ministrstvih (predvsem Ministrstvu za okolje in prostor).

Etažni lastniki posamezne večstanovanjske ali druge stavbe lahko medsebojna razmerja podrobneje uredijo tudi z internimi akti, in sicer zlasti:

  • Pogodbo o medsebojnih razmerjih,
  • Pogodbo o opravljanju upravniških storitev in
  • Hišnim redom
  • ter tudi s sklepi in drugimi odločitvami, ki jih sprejemajo skladno z zakonsko predvidenimi postopki.

Pogodba o medsebojnih razmerjih je akt, s katerim etažni lastniki uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe. Sklenjena je, ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo skupaj več kakor tri četrtine solastniških deležev. Sestavni del pogodbe je tudi sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev in morebitni sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, ki jih sprejmejo vsi etažni lastniki. Pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.

S pogodbo o medsebojnih razmerjih morajo etažni lastniki urediti zlasti:

  • opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila 115. člena SPZ, razen stroškov obratovanja večstanovanjske stavbe;
  • način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji znesek iz tretjega odstavka 119. člena SPZ;
  • morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini;
  • način uporabe skupnih delov;
  • namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini;
  • nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu;
  • način upravljanja in uporabe skupnih delov;
  • uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene;
  • pooblastila upravnika, če odstopajo od 118. člena SPZ,
  • posebne storitve, ki presegajo okvir obratovanja večstanovanjske stavbe (varovanje, sprejemno službo in podobno),
  • način obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.

Pogodba o opravljanju upravniških storitev je akt, s katerim se uredijo razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki. Sklenjena je, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika, ali vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe, ki so jih določili etažni lastniki. Pogodba učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki je niso podpisali, oziroma proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov. Upravnik mora vsakokratnemu etažnemu lastniku vročiti kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Lahko se sklene za določen ali nedoločen čas, pri prvi določitvi upravnika s strani investitorja v skladu z določbami ZVKSES pa se sklene za tri leta od dneva izdaje uporabnega dovoljenja.

Pogodba o opravljanju upravniških storitev vsebuje zlasti:

  • pooblastila in obveznosti upravnika,
  • mesečno plačilo, ki pripada upravniku za opravljanje storitev in rok njegove zapadlosti,
  • čas, za katerega je sklenjena pogodba,
  • dan začetka veljavnosti pogodbe.

Hišni red je akt, s katerim etažni lastniki določijo pravice in obveznosti uporabnikov posameznih delov stavbe z namenom, da se zagotovijo pogoji za nemoteno uporabo teh delov, zavaruje varnost in red ter zagotovita mir in čistoča v stavbi, tako da se z njim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja kot na primer:

  • hišni mir (omejitve uporabe gospodinjskih strojev in naprav po določeni uri),
  • uporaba skupnih delov (način dostopnosti in varovanja naprav, ki služijo celotni stavbi, način uporabe skupnih hodnikov, kleti, ipd.),
  • grobe kršitve hišnega reda, ki so lahko podlaga za vložitev izključitvene tožbe,
  • način ugotavljanja in odprave kršitev hišnega reda,
  • pogoji, pod katerimi se dovoljuje bivanje domačih živali v stanovanju (nošenje nagobčnikov, vodenje na povodcih, ipd.) in
  • druga pravila ravnanja, za katere lastniki menijo, da jih je potrebno urediti v hišnem redu.

Določila hišnega reda morajo spoštovati vse osebe, ki bivajo, poslujejo ali se nahajajo v stavbi.

Groba kršitev hišnega reda se šteje za razlog, zaradi katerega je mogoče vložiti izključitveno tožbo pod pogoji in po postopku, določenem v SPZ, prav tako pa predstavlja tudi krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe s strani lastnika.

Nazaj

Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb
Dimičeva 13, 1504 Ljubljana
01 58 98 240, zpn@gzs.si
www.gzs.si/zpn