Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb

Druga pomembna vprašanja vprašanja in odgovori

REZERVNI SKLAD

V Republiki Sloveniji je bil obvezen rezervni sklad za nepremičnine z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osem posameznimi deli uveden s Stvarnopravnim zakonikom, ki je začel veljati 1. januarja 2003. Za večstanovanjske stavbe podrobnejše določbe o rezervnem skladu vsebuje tudi Stanovanjski zakon, ki je stopil v veljavo dobrih 9 mesecev kasneje.

Rezervni sklad je namenjen zbiranju sredstev za potrebe vzdrževanja stavbe in ga v podobni obliki danes poznajo tudi številne druge države. Kot tak predstavlja določeno civilizacijsko pridobitev, saj omogoča enostavnejše vzdrževanje večstanovanjskih stavb ter ohranjanje njihovega osnovnega namena, ki ni odvisno od trenutne plačilne sposobnosti posameznih etažnih lastnikov.

Sredstva rezervnega sklada predstavljajo skupno premoženje etažnih lastnikov, zato posamezni etažni lastnik nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve zbranih sredstev. Če etažni lastnik svojega prispevka v rezervni sklad ne vplača, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Za zavarovanje terjatev iz tega naslova pa je bilo z SPZ uvedeno tudi zakonito stvarno breme na posameznem delu stavbe v korist drugih etažnih lastnikov, in sicer do višine petkratnega zneska najnižjega vplačila v rezervni sklad.

Najnižjo vrednost prispevka posameznega etažnega lastnika v rezervni sklad določa Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka, etažni lastniki pa lahko v načrtu vzdrževanja določijo tudi višji znesek mesečnega vplačila, glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in načrt vzdrževanja. Višina obveznega prispevka je odvisna od (1) površine posameznega dela, (2) starosti nepremičnine in (3) morebitne rekonstrukcije nepremičnine. Ne glede na navedeno pa se za stavbe, ki še niso starejše od 10 let ali še ni preteklo več kot 5 let od njihove celovite rekonstrukcije, prispevek ne vplačuje oziroma ta znaša 0.

Občine, država, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije lahko na podlagi izrecne zakonske določbe oblikujejo svoje rezervne sklade v okviru svojih namenskih sredstev in v tem primeru niso dolžne vplačevati v rezervne sklade, oblikovane za posamezno večstanovanjsko stavbo, kjer imajo v lasti stanovanja, če o tem obvestijo upravnika s priloženimi listinami, ki dokazujejo obstoj rezervnega sklada in višino zbranih sredstev.

Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik. Ta mora v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe odpreti in voditi fiduciarni račun za sredstva rezervnega sklada, ločeno za vsako večstanovanjsko stavbo posebej. Ne glede na to se lahko etažni lastniki odločijo, da se sredstva zbirajo na enotnem fiduciarnem računu upravnika, odprtem za zbiranje sredstev rezervnega sklada več večstanovanjskih stavb. V tem primeru upravnik za sredstva rezervnega sklada vodi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo posebej. Če izvaja upravnik vplačila etažnih lastnikov preko svojega transakcijskega računa, mora najkasneje v roku 10 dni od vplačila posameznega etažnega lastnika odvesti sredstva, vplačana za namen rezervnega sklada, na fiduciarni račun rezervnega sklada.

Poleg ločenih fiduciarnih računov je varnosti sredstev rezervnega sklada in preprečevanju zlorab namenjeno tudi t. i. načelo štirih oči, v skladu s katerim lahko etažni lastniki sklenejo, da upravnik izplačila iz rezervnega sklada izvaja le ob potrditvi enega izmed njih.

Upravnik lahko sredstva rezervnega sklada naloži samo v depozite pri banki, ki ima v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije, v nakup obveznic države ali vrednostne papirje centralne banke. Pri sklepanju depozitnih pogodb mora zagotoviti ohranjanje vrednosti denarnih sredstev kot dober gospodarstvenik.

Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.

Izvršbo na sredstva rezervnega sklada je mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba. Premoženje rezervnega sklada tudi ni del upravnikove stečajne mase in nanj ne morejo poseči upravnikovi upniki v izvršilnem postopku.

DELITEV STROŠKOV

Vsi stroški upravljanja, razen obratovalnih stroškov, bremenijo etažne lastnike v skladu z njihovim solastniškim deležem, razen če je s pogodbo o medsebojnih razmerjih dogovorjeno drugače. Pri najemnih stanovanjih je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, razen če najemna pogodba določa drugače, dolžnik vseh preostalih terjatev pa etažni lastnik.

Obratovalni stroški so stroški v zvezi z dobavami in storitvami, potrebnimi za zagotovitev pogojev za bivanje v posameznem delu (individualni obratovalni stroški) in v stavbi kot celoti (skupni obratovalni stroški).

Kadar so v posameznih enotah vgrajene merilne naprave, ki omogočajo individualni odjem in obračun dobav ter storitev, se obratovalni stroški delijo po dejanski porabi. Kadar pa naprave v stavbi ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav ter storitev za njene posamezne enote, se obratovalni stroški, ki nastajajo na njenih skupnih delih in po posameznih enotah, delijo po treh merilih, in sicer po površini, številu enot in številu uporabnikov. Natančnejša pravila za razdelitev posameznih obratovalnih stroškov po predpisanih merilih pa določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb. V skladu s tem se stroški delijo na naslednji način:

Po površini (upošteva se ogrevana površina posamezne enote) se delijo denimo:

• obratovalni stroški kotlovnice (pregledi kotlovnice in toplotnih postaj, plače kurjača ipd.),
• stroški priključne moči pri oskrbi s toploto iz sistema daljinskega ogrevanja,
• stroški storitev dimnikarske službe, ki bremenijo skupne dele,
• stroški kemične priprave vode za ogrevanje,
• stroški porabe elektrike za skupne električne naprave (delovanje raznih črpalk, kotlovnice, toplotnih postaj ipd.).

Na posamezne enote se delijo stroški:

• hišniških opravil,
• deratizacije, dezinsekcije, drugih sanitarnih pregledov,
• čiščenja oziroma vzdrževanja bivalnega okolja (košnja zelenic, čiščenje dostopnih poti, peskovnikov, odprtih parkirnih površin, obrezovanje živih mej in dreves itd.),
• nabave drobnega orodja, namenjenega izključno stavbi,
• telefonskih linij v dvigalu,
• reševanja iz dvigala,
• čiščenja jaškov za smeti,
• čiščenja snega – zimska služba,
• stroški raznih drobnih popravil na skupnih delih zaradi dotrajanosti (popravila ključavnic, samozapiral, okovja oken in vrat, zamenjava svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk, zamenjava razbitih stekel ipd.),
• razni fiksni stroški, ki nastajajo neodvisno od opravljenih storitev in dobav (priključna moč, priključek na infrastrukturo ipd.).

Po številu uporabnikov posameznih enot se delijo stroški:

• porabe vode in kanalščine, če ni individualnih merilnih naprav,
• skupne porabe elektrike (dvigala, razsvetljava skupnih prostorov ipd.),
• odvoza odpadkov, najema zabojnikov za odpadke ter drugi komunalni stroški,
• čiščenja skupnih prostorov in
• čiščenja kanalizacije ter odmašitve kanalizacijskih cevi in praznjenja septičnih jam ipd.

Etažni lastniki morajo upravniku sporočiti podatke o številu uporabnikov enote na obrazcu, ki je priloga Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb. Ta hkrati določa, da upravnik na podlagi izpolnjenih obrazcev sestavi seznam posameznih enot s številom uporabnikov in brez navedb osebnih podatkov. Uporabnik, ki prebiva v stavbi, lahko pisno opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote, kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil. Upravnik nato v pisnem opozorilu navedenega lastnika ali najemnika pozove k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje.

Omenjena določba je posledica okoliščin, ko je bilo v posamezni enoti nastanjenih več uporabnikov, kot je bilo znano lastniku ali sporočeno upravniku. Zaradi tega so preostali uporabniki večstanovanjske stavbe plačevali nesorazmerno višje zneske posameznih obratovalnih stroškov.

Lastnike psov bremenijo samo stroški čiščenja skupnih prostorov, kot so hodniki, dvigala, stopnišča, in sicer za vsakega psa v višini polovice stroška za enega uporabnika. Za druge hišne ljubljenčke stroški niso predvideni.

V primeru garaž, garažnih boksov in parkirnih mest lastnike bremenijo le obratovalni stroški, ki so dejansko povezani z njihovo uporabo in se določijo glede na razmerje površin posameznih enot in garaž. Stroški, ki odpadejo na garaže, se delijo po številu garaž.

Lastnika poslovnega prostora, ki je fizično ločen od skupnih delov stavbe in katerega uporaba ni povezana z uporabo skupnih delov, bremenijo le tisti obratovalni stroški, ki dejansko nastajajo z uporabo tega prostora po njegovi površini.

DELITEV STROŠKOV TOPLOTE

Izjemo od opisanega načina obračuna in delitve obratovalnih stroškov predstavlja delitev stroškov porabe toplote v stavbah, ki imajo centralno ogrevanje oziroma centralno pripravo tople vode in se s toploto oskrbujejo iz skupnega ogrevalnega sistema oziroma iz sistema daljinskega ogrevanja. V teh stavbah se za delitev porabe toplote za ogrevanje oziroma za delitev porabe toplote za pripravo tople vode uporabljajo določbe Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli.

Lastniki posameznih delov morajo skladno z določili Zakona o učinkoviti rabi energije poskrbeti za vgradnjo merilnih naprav v svojem posameznem delu (kalorimetrov oz. delilnikov toplote za delitev porabe toplote za ogrevanje ter vodomerov za toplo vodo, če imajo v stavbi tudi centralno pripravo tople vode).

V stavbah s centralnim ogrevanjem in centralno pripravo tople vode, ki sta medsebojno povezana, je najprej potrebno določiti strošek porabe goriva za pripravo tople vode in strošek porabe goriva za ogrevanje.

Strošek porabe goriva za ogrevanje se med uporabnike deli na podlagi izračunanega porabniškega deleža, ki vključuje del porabe, ki se deli po ogrevani površini (20 do 50% stroška) in del porabe ki se deli po odčitkih merilnikov (50 do 80%). To pomeni, da se del porabe toplote za ogrevanje obračuna sorazmerno z velikostjo ogrevane površine posamezne enote v razmerju do skupne ogrevane površine stavbe, del pa glede na porabo delilnikov v posamezni enoti v razmerju do celotne porabe po delilnikih v stavbi, ob upoštevanju korekturnih faktorjev za izpostavljenost lege. Za enote, ki se ne ali se slabo ogrevajo, se upošteva minimalna poraba 40% ogrevane površine. Za posamezne enote, kjer delilniki niso vgrajeni ali so bili poškodovani po krivdi uporabnika, se porabljena toplota obračuna po ogrevalni površini povečani s faktorjem 3.

Strošek porabe toplote za pripravo tople vode se deli po enakem principu, s tem da se del porabe toplote za pripravo tople vode deli po številu oseb, drugi del pa po očitkih vodomerov za porabo tople vode. Tudi v tem primeru odčitki vodomerov služijo za izračun porabniškega deleža. Količina porabljene tople vode spada med obratovalne stroške (enako kot poraba hladne vode), katerih delitev ureja Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb.

Vse merilne naprave, ki se upoštevajo za delitev stroškov, morajo biti umerjene sladno Z zakonom o meroslovju. Kalorimetri in vodomeri se umerjajo na 5 let, veljavnost delilnikov toplote pa je omejena z njihovo življenjsko dobo, ki običajno znaša 10 let.

Sicer pa to vprašanje sodi v pristojnost Ministrstva za infrastrukturo, ki v zvezi s tem zagotavlja tudi pojasnila uporabnikom. Najpogostejša vprašanja in odgovori so objavljeni tudi na Portalu Energetika.

SKUPNI DELI VEČSTANOVANJSKE STAVBE

Skupni deli večstanovanjske stavbe so solastnina etažnih lastnikov. Ti jih lahko prosto uporabljajo v skladu z njihovo naravo in namenom ter na način, ki ne omejuje drugih etažnih lastnikov.

S pogodbo o medsebojnih razmerjih lahko etažni lastniki določijo tudi posebne skupne dele večstanovanjske stavbe, ki so solastnina zgolj tistih etažnih lastnikov, ki jim služijo. S pogodbo o medsebojnih razmerjih se v tem primeru določijo tudi solastniški deleži vsakega od njih. Za posebne skupne dele se lahko določijo samo skupni prostori in skupne naprave. Določba, ki bi kot poseben skupni del določila del zemljišča, je nična. Za preoblikovanje posebnega skupnega dela v skupni del in obratno, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.

Posebne skupne dele upravljajo etažni lastniki, ki imajo solastninski delež na teh delih. Enako velja tudi za odgovornost za kritje vseh stroškov na teh delih.

Del zemljišča, ki ima svojo parcelno številko in je s pravnim poslom ali odločbo sodišča določen kot sestavni del stanovanja (atrij, odmerjeno parkirno mesto), se šteje za del stanovanja in ne kot poseben skupni del.

Skupni del, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, v imenu in za račun njihovih lastnikov upravljajo predstavniki lastnikov teh večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, ki jim takšen skupni del služi. Predstavnik etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe je njihov upravnik, razen če večina etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe, ki ji takšen skupni del služi, določi drugega pooblaščenca. Če večstanovanjska stavba nima upravnika, lastniki z večinskim soglasjem določijo pooblaščenca za upravljanje takšnega skupnega dela.

Lastniki posameznih večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin dajejo svojim predstavnikom navodila za upravljanje s takšnim skupnim delom, ki jih sprejmejo z ustrezno večino glede na vrsto posla upravljanja po določbah tega zakona. Stroški upravljanja takšnega skupnega dela se razdelijo glede na solastniške deleže. Delež stroškov, ki odpade na posamezno večstanovanjsko stavbo v etažni lastnini, se med njene etažne lastnike razdeli kot strošek njenega upravljanja.

NAČRT VZDRŽEVANJA VEČSTANOVANJSKE STAVBE

Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe etažni lastniki sprejmejo načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik. V načrtu vzdrževanja določijo vzdrževalna dela, ki bodo opravljena in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. Sprejet načrt vzdrževanja stavbe je neposredna podlaga upravniku za izvršitev načrtovanih del.

Obvezni sestavni deli načrta vzdrževanja so ovrednotenje potrebnih sredstev za realizacijo, dinamika izvajanja (če gre za obdobje, daljše od leta dni) ter možni viri za izvedbo načrta vzdrževanja. Če načrt vzdrževanja zahteva višja sredstva od trenutno razpoložljivih sredstev rezervnega sklada in predvidenih minimalnih vplačil v rezervni sklad, mora načrt opredeliti tudi potrebna višja vplačila v rezervni sklad, višje akontativno zbiranje sredstev in druge možne finančne vire.

Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja izvedencu. Če etažni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja.

Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija etažnim lastnikom začasno določi načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik.

SKLEPANJE PRAVNIH POSLOV S TRETJIMI OSEBAMI

Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami upravnik nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov, razen če zakon ali pogodba o opravljanju upravniških storitev ne določa drugače. Upravnik je dobavitelju storitev ob podpisu pogodbe dolžan izročiti seznam etažnih lastnikov in delilnik stroškov med njimi. Pravni posel v tem primeru etažne lastnike zavezuje na dan sklenitve.

Kadar upravnik v okviru opravljanja upravniških storitev sklepa pravne posle s tretjimi osebami glede obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, etažnim lastnikom odgovarja za izbiro tretje osebe. Pri sklepanju teh pravnih poslov upravnik ne sme dogovoriti solidarne odgovornosti etažnih lastnikov za izpolnjevanje obveznosti. Drugačno pogodbeno določilo nima pravnega učinka proti etažnim lastnikom.

Upravnik mora zapadle denarne obveznosti tretjim osebam iz pogodb glede upravljanja večstanovanjske stavbe izpolniti brez odlašanja, in sicer glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika. Če obveznosti niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike, mora upravnik tretji osebi na njeno zahtevo posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti, potrebne za vložitev tožbe.

Upravnik mora vsakemu etažnemu lastniku na njegovo zahtevo, vendar ne več kot enkrat mesečno, omogočiti vpogled v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede poslov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, v knjigovodske listine, ki so pridobljene na podlagi pogodb in poslovnih razmerij upravnika s tretjimi osebami in v stanje rezervnega sklada večstanovanjske stavbe. V vsebino listin lahko lastniki pri upravniku vpogledajo ali iz njih prepišejo podatke ob navzočnosti upravnika ali njegovega predstavnika v času njegovih uradnih ur. Na zahtevo lastnika upravnik proti plačilu listine kopira.

ZBIRANJE PONUDB

Upravnik lahko sam opravi določene posle samo, če je tako posebej dogovorjeno s pogodbo o opravljanju upravniških storitev in če izpolnjuje pogoje za opravljanje takih poslov. V tem primeru mora pred sklenitvijo pogodbe o opravljanju upravniških storitev predložiti tudi cenik svojih storitev, ki se nanašajo na opravljanje takih poslov.

S pogodbo o opravljanju upravniških storitev se lahko določi, da mora upravnik pred sklenitvijo pogodbe s tretjo osebo predlog pogodbe poslati v soglasje etažnim lastnikom ali nadzornemu odboru. S pogodbo se lahko določi tudi, da mora upravnik določene pogodbe s tretjo osebo skleniti z zbiranjem ponudb določenega števila dobaviteljev ali izvajalcev. V tem primeru izbiro najugodnejše ponudbe opravita skupaj upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik etažnih lastnikov, ki ga za to imenuje zbor lastnikov. Ne glede na to pa je zbiranje najmanj dveh ponudb dobaviteljev ali izvajalcev del obvezno za izvedbo poslov, ki po ocenjeni vrednosti presegajo znesek 10.000 evrov.

Postopek zbiranja ponudb izvede upravnik, nadzorni odbor pa lahko predlaga ponudnike, ki jih je upravnik dolžan pozvati k predložitvi ponudbe. Povabilo k predložitvi ponudb obsega zlasti: predmet naročila s popisom del, rok, do katerega se zbirajo ponudbe, obrazec ponudbe, merila za izbiro najugodnejše ponudbe.

Upravnik pregleda ponudbe in jih oceni na podlagi meril za izbiro najugodnejše ponudbe, izdela poročilo o izvedbi naročila in predlaga nadzornemu odboru ali predstavniku lastnikov izbiro najugodnejše ponudbe. Upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik lastnikov izbereta najugodnejšo ponudbo. Če upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik lastnikov ne potrdita predloga za izbor najugodnejše ponudbe, upravnik postopek zbiranja v celoti ponovi.

IZPOLNJEVANJE OBVEZNOSTI ETAŽNIH LASTNIKOV

Upravnik mora vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov. V obračunu mora ločeno prikazati vsak strošek obratovanja in vzdrževanja ter upravniških storitev za celotno večstanovanjsko stavbo in delež posameznega etažnega lastnika, na katerega je obračun naslovljen, višino mesečnega vplačila v rezervni sklad in morebitna druga plačila naslovnika ter stanje rezervnega sklada za celotno večstanovanjsko stavbo.

Etažni lastniki morajo upravniku na podlagi izstavljenega mesečnega obračuna ali drugega ustreznega izračuna redno in v roku izpolniti vse obveznosti. Etažnega lastnika, ki zamuja s plačilom, mora upravnik pisno opomniti.

Upravnik mora etažnemu lastniku na njegovo zahtevo izdati potrdilo o stanju neplačanih obveznosti na določen dan. Strošek izdaje tega potrdila se ne šteje za strošek opravljanja upravniških storitev.

Upravnik mora za sredstva iz naslova obratovanja in vzdrževanja, ki se zbirajo na njegovem transakcijskem računu, razen plačil za opravljanje storitev upravljanja, voditi knjigovodsko ločeno evidenco. Če opravlja upravniške storitve za več stavb, mora ločeno knjigovodsko evidenco voditi za vsako večstanovanjsko stavbo in vsakega etažnega lastnika.

Zbrana sredstva iz naslova obratovanja, vzdrževanja in rezervnega sklada se lahko porabijo samo namensko za potrebe posamezne večstanovanjske stavbe oziroma etažnih lastnikov, ki so ta sredstva zbrali.

ZAVAROVANJE VEČSTANOVANJSKE STAVBE

Sklepanje in spreminjanje zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote ter razpolaganje z zavarovalno polico spadajo med posle rednega upravljanja, za katere je potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Odločitev o sklenitvi zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote zavezuje vse etažne lastnike.

Podrobnejši standardi zavarovanja večstanovanjskih stavb še ne obstajajo, smo pa na GZS-ZPN v sodelovanju s Slovenskim zavarovalnim združenjem začeli s pripravo zavarovalnih standardov za zavarovanje večstanovanjskih stavb, saj se zaradi neurejenega stanja pri zavarovanju etažne lastnine s težavami soočajo etažni lastniki, upravniki in zavarovalnice.

Po dosedanjih ugotovitvah delovne skupine bi morala država v zakonu določiti vsebino obveznega zavarovanja večstanovanjskih stavb, ki bi moralo vključevati najmanj zavarovanje:

• temeljnih nevarnosti požarnega zavarovanja na način nove dogovorjene vrednosti stavbe,
• izliva vode na način nove dogovorjene vrednosti stavbe,
• splošne civilne odgovornosti hišne in zemljiške posesti ter
• strojelomno zavarovanje inštalacij in naprav (mehanska oprema), ki služijo za delovanje oziroma obratovanje stavbe.

CENA STORITEV UPRAVLJANJA

Cena za storitve upravljanja mora vključevati vse administrativne, tehnično-strokovne, finančno-računovodske in pravne storitve, ki jih je – po zakonu in drugih aktih – upravnik dolžan izvajati. Na višino cene vplivajo še številni drugi dejavniki: starost stavbe, število enot v stavbi, lokacija, število elementov in naprav stavbe, specifika stavbe ter seveda želje in pričakovanja etažnih lastnikov. Storitve, ki niso vključene v ceno upravljanja, lahko upravnik zaračuna po ceniku, kar mora biti posebej dogovorjeno s pogodbo o opravljanju storitev upravljanja, upravnik pa mora pred sklenitvijo pogodbe etažnim lastnikom predložiti tudi cenik svojih storitev.

Cena storitev upravljanja se na trgu oblikuje prosto. Upravnik in etažni lastniki jo podrobneje določijo v Pogodbi o opravljanju storitev upravljanja.

Za odločitev etažnih lastnikov o izbiri upravnika je poleg cene za izvajanje storitev izjemnega pomena tudi vprašanje, katere storitve so v to ceno vključene. Upravniki namreč v praksi v okviru upravljanja zagotavljajo zelo različen nabor storitev, ker te zakonsko niso natančno opredeljene.

V ceno upravljanja nikakor ne morejo biti vključeni stroški, ki nastanejo pri obratovanju, vzdrževanju ipd. večstanovanjske stavbe. Upravniki namreč vse storitve, povezane z upravljanjem večstanovanjske stavbe, izvajajo v imenu in za račun etažnih lastnikov, ki so odgovorni za upravljanje lastne nepremičnine ter tudi za ohranjanje njene vrednosti in uporabnosti.

IZBIRA UPRAVNIKA

Že na podlagi navedenega je očitno, da je pri izbiri upravnika za etažne lastnike najpomembnejše vprašanje cene storitev upravljanja. Toda nikakor to ne sme biti edini oziroma odločujoč element odločitve. Etažni lastniki morajo pri pridobivanju ponudb različnih upravnikov najprej poskrbeti, da so njihove ponudbe po vsebini primerljive, saj so le v tem primeru primerljive tudi ponujene cene.

Poleg tega bi morali etažni lastniki ob izbiri upravnika bistveno več pozornosti nameniti njegovi kakovosti in sposobnosti učinkovitega opravljanja zaupanih nalog. V praksi so namreč v tem delu razlike med upravniki največje. Posledice izbire slabega upravnika so lahko za etažne lastnike bistveno bolj negativne in dolgoročne kot posledice nekoliko višjega mesečnega računa.

Po podatkih različnih raziskav se etažni lastniki za izbiro upravnika še vedno v največji meri odločajo glede na ponujene cene. Vendar te pogosto že na prvi pogled ne omogočajo zakonitega in učinkovitega izvajanja vseh storitev, ki jih upravniku nalagajo predpisi. Posledično se v takšnih primerih prej ali slej izkaže, da upravnik za takšno ceno ni sposoben ustrezno upravljati večstanovanjske stavbe. Od tu do najrazličnejših zlorab pa ni več daleč.

Da bi težišče odločanja etažnih lastnikov s cene upravljanja v kar največji meri preusmerili tudi na kakovost upravnika, smo pri Združenju upravnikov nepremičnin v letu 2017 začeli upravnikom podeljevati certifikat Zaupanja vreden upravnik.

CERTIFIKAT ZAUPANJA VREDEN UPRAVNIK

Na podlagi pravilnika, ki ga je upravni odbor združenja sprejel 19. oktobra 2016, strokovna služba Zbornice za poslovanje z nepremičninami certifikat podeli vlagateljem, ki izpolnjujejo 15 vnaprej postavljenih pogojev, ki se nanašajo na:

• skladnost poslovanja z zakonsko ureditvijo (da so ustrezno registrirani, da niso v stečajnem ali drugem insolvenčnem postopku, da so nekaznovani in da imajo plačane vse javne dajatve),
• kadrovsko usposobljenost (da imajo zaposleno vsaj eno osebo z ustreznimi delovnimi izkušnjami ter razpolagajo z ustrezno usposobljenimi kadri na tehnično strokovnem, finančno računovodskem in pravnem področju, ki se tudi redno usposabljajo in izobražujejo),
• kakovost in varnost (da zagotavljajo varno upravljanje premoženja etažnih lastnikov, bodisi s kapitalsko ustreznostjo bodisi z zavarovanjem odgovornosti, da zagotavljajo varnost sredstev rezervnega sklada, da zagotavljajo delitev stroškov z uporabo ustrezne programske opreme in da redno preverjajo zadovoljstvo uporabnikov svojih storitev).

Z izpolnjevanjem postavljenih pogojev imetniki certifikata izkazujejo, da lahko pri svojem poslovanju dosegajo višje standarde kakovosti upravljanja nepremičnin, s tem pa etažnim lastnikom zagotavljajo večjo varnost njihovega premoženja in bolj kakovostno izvajanje storitev. Certifikati so podeljeni za enoletno obdobje, oziroma do 31. maja naslednjega poslovnega leta. Vsi prejemniki certifikata so tudi ažurno objavljeni v Katalogu imetnikov certifikata na spletni strani Zbornice za poslovanje z nepremičninami.

V prihodnje si želimo, da bi bili osnovni pogoji za opravljanje dejavnosti določeni že v zakonu, s čimer bi preprečili nelojalno konkurenco neusposobljenih izvajalcev in tudi številne zlorabe, do katerih zaradi tega prihaja. Do takrat certifikat Zaupanja vreden upravnik ostaja edini razlikovalni znak med posameznimi ponudniki storitev na trgu, na katerega se lahko etažni lastniki zanesejo. Na trgu je tudi že v tem trenutku dovolj imetnikov certifikata, da je zagotovljena konkurenca med njimi, etažnim lastnikom pa velika izbira.

Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb
Dimičeva 13, 1504 Ljubljana
01 58 98 240, zpn@gzs.si
www.gzs.si/zpn