Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb

Za sprejemanje različnih odločitev etažnih lastnikov se zahtevajo različne stopnje njihovega soglasja glede na solastniške deleže. V primeru solastništva posameznega dela stavbe se pri odločanju šteje, da vsak solastnik odloča le v višini svojega solastniškega deleža. Lastnik ali solastnik lahko za odločanje pisno pooblasti drugo osebo. Pooblastilo je lahko dano trajno ali za posamezno odločanje. Trajno pooblastilo mora biti notarsko overjeno.

Z navadno večino (več kot polovica solastniških deležev) etažni lastniki odločajo o poslih rednega upravljanja, med katere spadajo zlasti:

• določitev in razrešitev upravnika,
• imenovanje in razrešitev nadzornega odbora,
• vodenje sredstev rezervnega sklada na enotnem fiduciarnem računu upravnika,
• določitev etažnega lastnika, ki bo potrjeval izplačila iz sredstev rezervnega sklada,
• posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe,
• sklenitev in spreminjanje zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote in razpolaganje z zavarovalno polico,
• oddajanje skupnih delov v najem,
• vplačevanje dohodkov iz oddaje skupnih delov večstanovanjske stavbe v rezervni sklad,
• sprejemanje in spreminjanje načrta vzdrževanja večstanovanjske stavbe,
• sprejemanje in spreminjanje hišnega reda,
• zavrnitev poročila o upravnikovem delu,
• skupno uveljavljanje pravnega varstva etažnih lastnikov v postopkih pred sodišči, upravnimi organi in drugimi nosilci javnih pooblastil ter določitev zastopnika v teh postopkih.

Če etažni lastniki odločijo o poslu rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, ki se nanaša na vgraditev novih naprav, opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, ali sprejmejo ali spremenijo načrt vzdrževanja v delu, ki določa vgraditev novih naprav, opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, lahko preglasovani etažni lastnik predlaga razveljavitev takšnega sklepa, o čemer sodišče odloča v nepravdnem postopku. Sodišče sklep razveljavi, če ugotovi, da bi se s posegom iz izpodbijanega sklepa poslabšal posamezni del etažnega lastnika iz prejšnjega odstavka ali bi stroški tega posega zanj pomenili preveliko breme, razen če etažni lastniki, ki so sklep sprejeli, v celoti krijejo stroške tega posega.

Če etažni lastniki zaradi nezadostne večine ne morejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel pa je nujen za vzdrževanje stavbe, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče v nepravdnem postopku. Če nobeden izmed etažnih lastnikov tega ne stori v roku 30 dni od nesprejetja sklepa, mora to storiti upravnik v nadaljnjih 15 dneh.

Odločba sodišča nadomešča sklep etažnih lastnikov, stroški postopka pa gredo v tem primeru v breme tistih etažnih lastnikov, ki so glasovali proti posegu.

S tričetrtinsko večino (več kot tri četrtine solastniških deležev) etažni lastniki odločajo o nekaterih poslih, ki presegajo redno upravljanje, in sicer zlasti o:

• sklenitvi in spreminjanju pogodbe o medsebojnih razmerjih,
• gradbenih delih na skupnih delih večstanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, razen za spremembo namembnosti stanovanja v poslovni prostor v večstanovanjskih ali stanovanjsko poslovnih stavbah,
• določitvi upravnika v večstanovanjskih stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.

Če pri odločanju o teh poslih ni doseženo soglasje, lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.
Etažni lastnik, ki se z odločitvijo ne strinja, lahko poda predlog, da sodišče v nepravdnem postopku razveljavi sklep o odločitvi. Sodišče pri odločanju upošteva porazdelitev bremen za etažne lastnike, ki se z odločitvijo niso strinjali, upošteva pa tudi, ali bi se s posegom poslabšal posamezni del etažnega lastnika, ki izpodbija odločitev. Če etažni lastniki, ki so sklep sprejeli, v celoti krijejo stroške tega posega, etažni lastnik sklepa ne more izpodbijati iz tega razloga.

S soglasjem vseh etažnih lastnikov pa se sprejemajo odločitve o:

• spremembah v razmerju med skupnimi in posameznimi deli,
• posebnih omejitvah rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanju rabe skupnih delov,
• določitvi ali spremembi solastniških deležev,
• oblikovanju posebnih skupnih delov,
• uporabi stanovanja v druge namene ter
• najemu in odplačevanju posojila v breme rezervnega sklada.

NAČINI ODLOČANJA ETAŽNIH LASTNIKOV

Etažni lastniki o poslih upravljanja večstanovanjske stavbe odločajo:

1. s podpisovanjem listine,
2. z elektronskim glasovanjem ali
3. na zboru etažnih lastnikov.
   

S podpisovanjem listine se glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem. S podpisovanjem listine se lahko odloča tako, da en izvod listine prejmejo v podpis vsi lastniki ali da vsak lastnik prejme v podpis svoj izvod listine. Predlog je sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dneva objave, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na solastniške deleže. Vodja postopka pisnega glasovanja skupaj z upravnikom ugotovi rezultat glasovanja, ki ga upravnik objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, in ga pošlje etažnim lastnikom posameznih delov, ki so oddani v najem. Rezultat glasovanja vsebuje besedilo sklepa in seštevek solastniških deležev, s katerimi je bil posamezni sklep sprejet ali zavrnjen.

Na smiselno enak način se odloča tudi z elektronskim glasovanjem, pri čemer se predlogi sklepa ob začetku odločanja objavijo na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom. Kadar se odloča z elektronskim glasovanjem, morajo biti omogočene preveritev identifikacije (istovetnosti) etažnega lastnika ter sledljivost in varnost glasovanja. Zakon tudi izrecno dopušča kombiniranje odločanja s podpisovanjem listine in elektronskega glasovanja, kar pomeni, da lahko eni etažni lastniki glasujejo elektronsko, drugi pa s podpisovanjem listine.

Zbor etažnih lastnikov lahko skliče upravnik, etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastniških deležev, ali nadzorni odbor, in sicer s pisnim vabilom vsaj 14 dni pred zborom. Vabilo se pusti vsakemu etažnemu lastniku v hišnem predalčniku in objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom. Na zahtevo etažnega lastnika, ki v večstanovanjski stavbi ne prebiva, se mu vabilo pošlje po elektronski pošti. Vabilo mora vsebovati zlasti dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o katerih bo zbor predvidoma odločal. Zbor se praviloma opravi v večstanovanjski stavbi ali v drugem primernem prostoru v njeni neposredni bližini.

Zbor praviloma vodi upravnik, lahko pa tudi etažni lastnik, ki ga z večino prisotnih glasov določi zbor, oziroma tisti, ki je zahteval njegov sklic. Zbor veljavno odloča, če je na seji zbora prisotna večina, ki se zahteva za odločanje. Pred pričetkom odločanja preveri sklicatelj zbora sklepčnost tako, da pridobi podpise prisotnih na seznamu lastnikov, na katerem so pripisani njihovi solastniški deleži. Če predlagana odločitev ni sprejeta, ker na zboru ni bila prisotna potrebna večina, lahko zbor z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih sklene, da naj upravnik v roku največ 14 dni skliče ponovljeno zasedanje zbora. Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora vsebovati tudi opozorilo, da bo zbor o predlogih, ki se nanašajo na redno upravljanje, sklepal z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih. Na ponovljenem zboru se lahko veljavno glasuje o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih.

Upravnik mora najpozneje v 30 dneh po vsakem zboru sestaviti zapisnik, ki je potrjen, ko ga podpišeta etažna lastnika, ki ju določijo prisotni na zboru lastnikov. Zapisnik mora vsebovati podatke o kraju in času zbora, seznam navzočih etažnih lastnikov s podpisi, predloge sklepov, o katerih se je na zboru glasovalo in rezultate glasovanja. Upravnik mora zapisnik objaviti na način, kot se sklicuje zbor etažnih lastnikov. Zapisnik mora biti razumljiv, popoln in ustrezati dejansko sprejetim sklepom. Pooblaščenca lastnikov morata podpisati zapisnik najkasneje v roku sedmih dni po prejemu, sicer se šteje, da je zapisnik potrjen.

Postavi vprašanje