Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb

Sodba Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi  II Cp 186/2023 z dne 22.5.2023 (določitev upravnika – potrebna večina etažnih lastnikov)

Zahtevek je bil postavljen ob koncu vsake vložene vloge s priglasitvijo stroškov, nato pa še ponovljen in
dopolnjen ob vložitvi stroškovnika na naroku za glavno obravnavo.
Uveljavljani pritožbeni razlog v postopku v sporih majhne vrednosti ni dopusten.
Zaslišanje strank je res obojestranski dokaz, a sodišče lahko odloči, da se zasliši samo druga stranka, če se
prepriča, da stranki oziroma osebi, ki jo je treba zaslišati kot stranko, niso znana sporna dejstva, ali če
zaslišanje te stranke ni mogoče ali če se stranka ne odzove sodnemu vabilu.
Določbe SZ in SPZ so zavezujoče narave in solastnikom ne dopuščajo dogovora o drugačni (nižji ali višji)
večini. Stanovalci (in upravnik) torej niso tisti, ki bi s pogodbo lahko določili, da nek posel presega
upravljanje oz. ga je treba skleniti z večjo od v zakonu predpisane večine, če po zakonu ne gre za tak posel.

Več informacij>>

Sodba Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi II Cp 185/2023 z dne 27.3.2023 (sklenitev pogodbe o upravljanju – potrebna večina etažnih lastnikov)

Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pogodbo 16/92 v delu, v katerem se nanaša na
določitev upravnika ob ugotovitvi, da je pogodbo 16/92 podpisala več kot polovica etažnih lastnikov, pravilno
štelo za veljavno sklenjeno pogodbo o upravljanju z upravnikom. SZ, veljaven v času sklenitve pogodbe
16/92, je namreč v prvem odstavku 31. člena določal, da je za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih
prostorov, delov, objektov in naprav potreben sporazum solastnikov, katerih deli predstavljajo več kot
polovico vseh lastnikov stanovanj. To pa je bilo glede pogodbe v delu, v katerem je določen upravnik stavbe,
izpolnjeno.
Zamuda roka iz tretjega odstavka 27. člena SZ na veljavnost pogodbe o upravljanju ne vpliva. Vpis v register
ima le deklaratorni pomen.
Glede na to, da je vpis v register upravnikov stavb le deklaratorne narave, pravno razmerje med etažnimi
lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali
nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni
učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacij
tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki.

Več informacij>>

Sodba Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi I Cp 2050/2022 z dne 10.2.2023 (imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe – število uporabnikov stanovanja)

SZ-1, ki je pričel veljati 14. 10. 2003 in je nadomestil prejšnji SZ iz leta 1991, ne določa, da bi pogodbe o
upravljanju, sklenjene po določbah SZ, z uveljavitvijo SZ-1 samodejno prenehale, ali da bi jih bilo treba
prilagoditi. Zato je tožnik še vedno upravnik večstanovanjske hiše na naslovu B. 7 in pogodba iz leta 1995
zavezuje stranki. Ker upravnika in etažne lastnike zavezuje pogodba o upravljanju, sklenjena na ravni vhoda,
je pravilno, da se tudi obratovalni stroški oziroma stroški, povezani z upravljanjem, delijo na ravni vhoda.
Tožnik od uporabnikov ni zahteval nobenih dokazil o spremembi števila uporabnikov v stanovanju, temveč se
je zadovoljil z njihovim golim obvestilom (elektronskim sporočilom). Takšno postopanje ni ustrezno.
Njegova evidenca o številu oseb v posledici ne more biti verodostojna in pravilnost obračuna stroškov ni
izkazana.

Več informacij>>

Sodba Upravnega sodišča RS v zadevi I U 1640/2019-25 z dne 14.3.2022 (zamenjava upravnika – izbris upravnika iz registra upravnikov stavb)

Presoja veljavnosti sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost odpovedi pogodbe z dosedanjim upravnikom ni predmet presoje tega upravnega postopka. Tožnik kot nekdanji upravnik lahko svoje pravice, ki izvirajo iz pogodbenih civilnopravnih razmerij z etažnimi lastniki varuje v pravdnem postopku. V predmetni tožbi pa tožnik izpodbija zgolj veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost odpovedi pogodbe z dosedanjim upravnikom, kar pa ni predmet tega upravnega postopka.

Več informacij>>

Sodba Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi I Cp 1015/2022 z dne 8.9.2022 (obvezna določitev upravnika – sodna intervencija)

Sodišče prve stopnje je na podlagi zemljiškoknjižnih podatkov pravilno ugotovilo, da ima sporna nepremičnina osem etažnih lastnikov in le osem in ne devet posameznih delov. Posamezni deli v dvo ali večstanovanjski stavbi so stanovanja (4. člen SZ-1). Del stavbe št. 8, ki ga predlagatelj šteje za posamezni del, to ni, saj gre za skupni komunikacijski prostor in zato splošni skupni del (5. člen SZ-1). Določitev upravnika v stavbi torej ni obvezna, tak posel rednega upravljanja torej po SZ-1 in SPZ ni nujen, kar izključuje intervencijo sodišča v nepravdnem postopku.

Da bi bila določitev upravnika iz kakšnih drugih razlogov v konkretnem primeru nujen posel, iz navedb, podanih pred sodiščem prve stopnje ne izhaja. Trditve o ovirah pri poslih rednega upravljanja, ker stavba nima upravnika, niso takšne, ki bi to utemeljevale. Upravnik večstanovanjske stavbe je le pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Etažni lastniki odločitve o (rednih in izrednih) poslih upravljanja, sprejemajo sami, upravnik pa je tisti, ki sprejete sklepe etažnih lastnikov izvrši. Trditve, da se etažni lastniki ne zmorejo dogovoriti za izvedbo popravila strehe, ki ob slabem vremenu zamaka njegovo stanovanje, zaradi česar mu nastaja škoda, bi (če bi bila izkazana nujnost) kvečjemu utemeljile drugačen predlog – takšnega, da o izvedbi posla (popravila strehe) odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Več informacij>>

Sklep Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi III Ip 3456/2017 z dne 20.12.2017 (etažni lastniki kot stranka postopka)

Novejša sodna praksa in teorija etažnim lastnikom glede vplačila sredstev rezervnega sklada priznava izpolnjevanje glavnih pogojev za pridobitev sposobnosti biti stranka.

Več informacij>>

Sklep Višjega sodišča v Mariboru v zadevi I Ip 309/2022 z dne 10.5.2022 (predlog za izdajo začasne odredbe – imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe)

Že z določitvijo navedenih obveznih sestavin listine je zadoščeno temu, da so etažni lastniki seznanjeni z odločitvijo, o kateri se glasuje. Pri tem objava predloga sklepa ni nujno na oglasni deski, kot navaja upnik, ampak v skladu z zakonom zadošča, da je sklep objavljen na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom (drugi odstavek 35. člena SZ-1). Zbiranje podpisov od vrat do vrat, ki ga navaja upnik, je najbolj neposreden način, da se vsak posamezen etažni lastnik lahko seznani z vsebino predloga sklepa in začetkom postopka glasovanja, tako je dodatna javna objava le drugotnega (dopolnilnega), nikakor pa odločilnega pomena.      

Več informacij>>

Sodba Višjega sodišča v Ljubljana v zadevi I Cp 2050/2022 z dne 10.2.2023 (imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe – stavba z več vhodi)

SZ-1, ki je pričel veljati 14. 10. 2003 in je nadomestil prejšnji SZ iz leta 1991, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ, z uveljavitvijo SZ-1 samodejno prenehale, ali da bi jih bilo treba prilagoditi. Zato je tožnik še vedno upravnik večstanovanjske hiše na naslovu B. 7 in pogodba iz leta 1995 zavezuje stranki. Ker upravnika in etažne lastnike zavezuje pogodba o upravljanju, sklenjena na ravni vhoda, je pravilno, da se tudi obratovalni stroški oziroma stroški, povezani z upravljanjem, delijo na ravni vhoda.

Tožnik od uporabnikov ni zahteval nobenih dokazil o spremembi števila uporabnikov v stanovanju, temveč se je zadovoljil z njihovim golim obvestilom (elektronskim sporočilom). Takšno postopanje ni ustrezno. Njegova evidenca o številu oseb v posledici ne more biti verodostojna in pravilnost obračuna stroškov ni izkazana.

Več informacij>>

Sklep in sodba Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi II Cpg 441/2022 z dne 23.1.2023 (upravljanje večstanovajskih stavb – stavba z več vhodi)

Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da glede na okoliščine obravnavanega primera, za odločitve v zvezi z rezervnim skladom za vhod na naslovu Ulica 7 zadostuje večina etažnih lastnikov na omenjenem naslovu in ne na ravni celotne stavbe. Ker so etažni lastniki vhoda na naslovu Ulica 7 leta 1995 sklenili pogodbo o upravljanju, ki z uveljavitvijo SZ-1 ni prenehala veljati, in je bila tožeča stranka stranka imenovana za upravnika vhoda (in ne celotne večstanovanjske stavbe), ni v nasprotju s SZ-1, če do ureditve enotnega rezervnega sklada vodi sredstva obveznega rezervnega sklada posebej za ta vhod.

 Zavzeto stališče sodišča prve stopnje dodatno potrjuje tudi dejstvo, da je novela SZ-1E v 41. členu uredila situacije, kot je obravnavana. V prvem odstavku namreč določa, da etažni lastniki večstanovanjske stavbe, ki imajo na dan uveljavitve tega zakona določenih več upravnikov (po vhodih), v petih letih od uveljavitve tega zakona določijo enega upravnika, ki za večstanovanjsko stavbo vzpostavi en rezervni sklad. Določbe ni mogoče razlagati tako ozko, da bi moral biti za vsak vhod imenovan drug upravnik, temveč je bistveno to, da so etažni lastniki odločitve o imenovanju upravnika in pogodbe o upravljanju sprejeli za vsak posamezni vhod posebej, četudi so se odločili za istega upravnika. Prav dejstvo, da je novela SZ-1, ki je bila sprejeta (šele) leta 2021, v prvem odstavku 41.člena določila prehodno obdobje, da se za večstanovanjsko stavbo oblikuje en rezervni sklad, potrjuje stališče sodišča prve stopnje, da je bilo tudi po sprejetju SZ-1 možno, da je imela stavba z več vhodi tudi več rezervnih skladov (in upravnikov).

Več informacij>>