Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb

Obveznosti etažnih lastnikov vprašanja in odgovori

Kolikšno soglasje etažnih lastnikov je potrebno za POSTAVITEV NOVE ZUNANJE OGRAJE na mesto, kjer je nikoli ni bilo, med dvema blokoma?
Samo na podlagi podatka, da gre za postavitev nove zunanje ograje na mestu, kjer je doslej ni bilo, potrebnega deleža soglasij ni mogoče povsem zanesljivo določiti. Pomembni so predvsem namen in način postavitve ograje, njen vpliv na uporabo skupnega zemljišča ter lastništvo oziroma pravni status zemljišča, na katerem naj bi bila postavljena.
Samo dejstvo, da gre za novo ograjo, še ne pomeni nujno, da gre za posel, ki presega redno upravljanje. Stanovanjski zakon (SZ-1) namreč v drugem odstavku 25.a člena izrecno predvideva tudi posle rednega upravljanja, ki se nanašajo na vgraditev novih naprav oziroma opreme. Če bi bilo mogoče konkretno postavitev ograje uvrstiti med takšne posle rednega upravljanja, bi bilo za odločitev potrebno soglasje etažnih lastnikov z več kot polovico solastniških deležev.
Drugače pa je lahko, če postavitev ograje po svoji naravi pomeni pomembnejšo novo ureditev skupnega prostora oziroma bistveno posega v njegov dosedanji način uporabe. V takšnem primeru lahko gre za posel, ki presega okvir rednega upravljanja, za katerega je potrebno soglasje etažnih lastnikov z več kot 75 % solastniških deležev.
Če bi nova ograja poleg tega pomenila posebno omejitev rabe skupnega dela, na primer zaprla obstoječi prehod, omejila dostop ali drugače posameznim etažnim lastnikom omejila dotedanjo uporabo skupnega zemljišča, bi bilo lahko potrebno celo soglasje vseh etažnih lastnikov.
Pri tem je posebej pomemben podatek, da naj bi bila ograja postavljena »med dvema blokoma«. Najprej je zato treba ugotoviti, komu zemljišče pripada oziroma ali gre za skupni del ene večstanovanjske stavbe, skupni del, ki služi več stavbam, ali morda za mejo med različnimi zemljišči. Od tega je odvisno tudi, kateri etažni lastniki so upravičeni odločati o postavitvi ograje.
Za zanesljiv odgovor bi bilo zato treba poznati vsaj lokacijo ograje na parceli, lastništvo zemljišča, namen ograje in njen vpliv na dosedanjo uporabo prostora.
sem etažni lastnik, svoje stroške plačujem redno. Iz poročila upravnika zgradbe vidim, da kar nekaj lastnikov ne plačuje stroškov, kot so stroški upravljanja, stroški investicijskega vzdrževanja, itd. Zanima me, če nas je upravnik dolžano bvestiti kdo so dolžniki poimensko?

Vaše vprašanje se nanaša na področje varstva osebnih podatkov, zato smo odgovor poiskali v Smernicah za upravnike večstanovanjskih stavb, ki so jih na Uradu Informacijskega pooblaščenca RS izdali 12.12.2023 in so dostopne na povezavi>>.

V zvezi s tem vprašanjem lahko v smernicah preberemo, »da lahko upravnik osebne podatke dolžnikov brez njihove privolitve posreduje drugim etažnim lastnikom le izjemoma, in sicer v primeru, ko bodo zaradi dolga posameznega lastnika škodo utrpeli vsi ostali etažni lastnik, ne pa tudi v primeru, ko bo zaradi tega škodo trpel upravnik ali tretja oseba (npr. dobavitelj)«.

Podrobneje si lahko pojasnila glede posredovanja osebnih podatkov o dolgovih etažnih lastnikov drugim etažnim lastnikom preberete na straneh 17 in 18 predmetnih smernic.

Pozdravljeni, Upravnik je z vabilom sklical zbor etažnih lastnikov. svojo odsotnost sem upravniku opravičila in tudi ne želim pooblastiti koga drugega za kakRšnokoli odločanje. Ali me lahko uoravnik na nek način "prisili" v udeležbo oz. Obvezno koga pooblastiti za odločanje v mojem imenu?

Upravnik v Stanovanjskem zakonu (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O, 77/23 – odl. US in 61/24; SZ-1) in ostali področni zakonodaji nima pravne podlage, da bi vas prisilil v udeležbo na zboru etažnih lastnikov ali v odločanje v posamezni zadevi, saj gre za vašo pravico.

Vsekakor pa je ustrezno upravljanje in vzdrževanje stavbe primarno odgovornost etažnih lastnikov, ki morate v ta namen zagotavljati sprejemanje potrebnih odločitev. Vendar pa je to obveznost vseh etažnih lastnikov skupaj in ne vsakega posameznika. Zato tudi niso predvidene posebne sankcije za neudeležbo na zborih etažnih lastnikov ali pasivnost pri odločanju, čeprav bi bile te mogoče celo smiselne. Ne glede na vse pa seveda etažni lastniki nosite vse posledice tega, da zaradi pasivnosti niso sprejete določene nujne odločitve. V določenih primerih ste iz tega razloga lahko celo prekrškovno odgovorni, pristojne inšpekcijske službe pa vam lahko izvedbo določenih nalog celo odredijo.

Zanima me, kako se razdelijo stroŠki vgradnje videofonov? Kaj pravi zakon? Hvala
V skladu z določbo 1. odstavka 30. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O, 77/23 – odl. US, 61/24 in 57/25), se vsi stroški upravljanja in drugi stroški, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, med etažne lastnike delijo v skladu s solastniškimi deleži.
Drugi odstavek istega člena pa določa, da se v nasprotju z navedenim za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, razen stroškov toplote, upoštevajo naslednja merila za razdelitev plačila stroškov:
–       število posameznih delov,
–       površina posameznega dela in
–       število uporabnikov posameznega dela
Pri vgradnji domofonov nedvomno ne gre za posel obratovanja večstanovanjske stavbe, ampak za posel njenega vzdrževanja. Posledično lahko potrdimo, da se navedeni strošek med etažne lastnike razdeli v skladu z njihovimi solastniškimi deleži.
Nazaj

Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb
Dimičeva 13, 1504 Ljubljana
01 58 98 240, zpn@gzs.si
www.gzs.si/zpn