Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb
Obveznosti etažnih lastnikov sodna praksa
Sodba Višjega sodišča v Mariboru v zadevi I Cpg 170/2023 z dne 12.10.2023 (pogodba o izvajanju storitev – nastanek terjatve)
Obveznost plačila storitev upravljanja in obratovanja poslovnega prostora je nastala, ko so bile storitve
opravljene. Izdaja računa ni pogoj za nastanek terjatve, je le zunanji izraz opravljene storitve. Bistveno je, da
obstoji temelj terjatve, ki pa ga je tožeča stranka v trditveni podlagi tožbe pojasnila. V pravdnem postopku,
ki je sledil razveljavitvi sklepa o izvršbi na podlagi verodostojne listine, namreč verodostojne listine izgubijo
pomen, ki ga imajo v izvršilnem postopku, in so podvržene dokazni presoji kot vsi ostali dokazi.
Sodba Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi I Cpg 11/2024 z dne 21.2.2024 (vzdrževanje večstanovanjske stavbe – odgovornost etažnega lastnika)
Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz
večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne
določa drugače (prvi odstavek 30. člena SZ-1), česar pa pritožnica ne zatrjuje. Po logiki, ki jo ponuja
pritožnica, bi tudi za strešno sanacijo večstanovanjske stavbe nosili stroške le tisti lastniki na najvišjih
nadstropjih, ki jim streha zamaka, ne pa tudi tisti v nižjih nadstropjih, ki zaradi tega nimajo neposredne
škode (ali koristi), kar je seveda življenjsko nevzdržno.
Sklep Vrhovnega sodišča RS v zadevi III Ips 29/2023 z dne 14.5.2024 (upravljanje skupnih delov nepremičnine – obveznosti etažnega lastnika)
Določbo šestega odstavka 121. člena SPZ je glede na obrazloženo treba razlagati tako, da obveznost
informiranja glede vsebin, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov, obstoji, ne glede ali se z zornega kota
naslovnika te obveznosti (etažnega lastnika) navezuje na njegove dolžnosti, urejene v 121. in 122. členu SPZ,
ali na obveznosti, ki izhajajo iz značilnosti zakonsko urejene vsebine etažne lastnine kot solastnine skupnih
delov.
Kadar etažni lastnik odda del skupnega dela v najem brez soglasja ostalih etažnih lastnikov, čeprav je njihovo
vnaprejšnje soglasje za pogodbo take vsebine obvezno, mora etažni lastnik, ki je sklenil najemno pogodbo, na
podlagi šestega odstavka 121. člena SPZ omogočiti vpogled drugim etažnim lastnikom v to pogodbo.
Sodba in sklep Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi II Cp 1618/2022 z dne 14.4.2023 (povrnitev stroškov upravniku – pogodba o opravljanju upravniških storitev)
Skladno z drugim odstavkom 53. člena SZ-1 pogodba o opravljanju upravniških storitev sklenjena, ko jo
podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. Ker
gre za posel rednega upravljanja, zadošča soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih
deležev (drugi odstavek 67. člena v zvezi z drugim odstavkom 118. člena SPZ).
V skladu s prvim odstavkom 42. člena SZ-1 in drugim odstavkom 119. člena SPZ sredstva rezervnega sklada,
ki so skupno premoženje etažnih lastnikov, upravnik res vodi na posebnem transakcijskem računu. V sodnem
postopku je treba zahtevati plačilo sredstev rezervnega sklada na račun iz prvega odstavka 42. člena SZ-1. A
pritožnik spregleda, da mu z izpodbijano sodbo ni naloženo plačilo stroškov rezervnega sklada, ampak, kot
izhaja iz obrazložitve sodbe, obratovalnih stroškov, stroškov vzdrževanja in stroškov upravljanja. Glede teh
pa toženec niti ne pojasni, zakaj naj bi bili nepravilno obračunani in preplačilo stroškov ogrevanja zgolj
posplošeno zatrjuje.
Sklep Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi II Cp 1027/2021 z dne 4.10.2021 (obratovalni stroški in stroški upravljanja – neupravičena obogatitev)
Napačen je zaključek prvostopenjskega sodišča, da tožnica plačila ne more zahtevati niti na podlagi določb o
neupravičeni obogatitvi (190. in 197. člen OZ), ker naj bi bilo v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja
tožnici priznati kakršnokoli plačilo. Čeprav je tožnica ravnala samovoljno, je treba preprečiti neupravičeno
obogatitev tožencev. Ni res, da bi bilo to v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Kdor je bil brez
pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti
vrednost dosežene koristi. Z obogatitvijo je mišljena tudi pridobitev koristi s storitvijo (190. člen OZ). Še
posebej pa verzijski zahtevek ureja 197. člen OZ (izdatek za drugega), ki določa, da kdor za drugega kaj
potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, ima pravico zahtevati od njega
povračilo. Tožnica je navajala, da sta bila toženca na njen račun neupravičeno obogatena, ker sta imela
zagotovljene določene storitve (npr. ogrevanje), ne da bi za to plačala potrebne stroške obratovanja in
vzdrževanja. Ker je sodišče izhajalo iz napačnega materialnopravnega stališča, po katerem je že a priori
zavrnilo uporabo navedenega instituta, dejanskega stanja v tej smeri sploh ni ugotavljalo. Ni ugotavljalo
predpostavk obogatitvenega zahtevka, to je obogatitve, prikrajšanja na škodo drugega, vzročne zveze ter
odsotnosti pravnega temelja, in je tako dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno.
Sodba Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi I Cp 1334/2021 z dne 22.10.2021 (izterjava sredstev za rezervni sklad – aktivna legitimacija etažnih lastnikov)
Upravnik ima aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad že na podlagi zakona. Če
etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga ima upravnik po določbi tretjega odstavka 44.
člena SZ-1 oziroma šestega odstavka 119. člena SPZ pravico pozvati k plačilu, pri čemer se poziv šteje za
verodostojno listino v smislu določb zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje. Poleg tega iz četrtega odstavka
118. člena SPZ izhaja zakonsko pooblastilo upravniku, da v sodnih postopkih (za zavarovanje pravic in koristi
etažnih lastnikov) vlaga tožbe v imenu etažnih lastnikov. Upravnik ima torej položaj zastopnika, zato na tej
podlagi ne more kot stranka tj. v lastnem imenu izterjevati stroškov rednega upravljanja, razen, če je stroške
založil iz lastnih sredstev.
Upravnik s predlogom za izvršbo ni zahteval povrnitev stroškov, ki bi jih založil iz lastnih sredstev. Tožeča
stranka je namreč zatrjevala, da so kot etažni lastniki nosilci konkretno vtoževane terjatve. Čim je tako, pa ne
gre za to, da je upravnik kot tožeča stranka predlog za izvršbo vložil v lastnem imenu in za lasten račun.
Podlage za zaključek, da je upravnik nastopal kot stranka, zato ni.
Prejšnji upravnik s prenehanjem pogodbe o upravljanju ni izgubil materialnopravnega upravičenja, temveč
procesno legitimacijo za konkretni sodni postopek; trenutni upravnik pa v pravdi nastopa kot novi zastopnik
tožeče stranke. Gre za spremembo zastopnika, pri čemer stranka na aktivni strani ves čas ostaja enaka, zato
soglasje tožene stranke ni bilo potrebno.
Okoliščina, da je prišlo do spremembe upravnika in ukinitve posebnega računa, na katerem je prejšnji
upravnik vodil sredstva rezervnega sklada, na zaključek ne vpliva.
Pritožba ima prav, da bi moralo sodišče tožečo stranko pozvati, naj navedbe o številki novo odprtega
posebnega računa z manjkajočimi trditvami dopolni. Sodišče, ki v trditvah ene stranke zazna vrzel, ki bi
lahko pripeljala do zavrnitve zahtevka, ne sme pasivno čakati na potencialno odpravo napake s strani stranke
same, temveč mora opraviti materialno procesno vodstvo. Tovrstna aktivnost sodišča je sicer v sporih majhne
vrednosti – glede na stroge prekluzijske določbe – res nekoliko omejena, vendar ni izključena. Navedeno velja
še zlasti v okoliščinah primera, kakršen je obravnavani, ko je tožeča stranka navedla vsa k dejanskemu stanju
pripadajoča dejstva, vendar ima njihov opis zaradi ugovorov tožene stranke v delu vrzel. Drugačno, pretirano
formalistično odločanje bi bilo v nasprotju z ustavno zahtevo, da sodišče meritorno odloči v zadevi, ki mu je
predložena v odločitev.
Sodba Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi I Cp 422/2021 z dne 28.6.2021 (stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja – dejanska uporaba nepremičnine)
Toženec kot etažni lastnik spornega stanovanja tožniku dolguje stroške zavarovanja stavbe, vzdrževanja in
obratovanja, ki jih je založil za toženca iz lastnih sredstev, prav tako je tožnik upravičen do plačila stroškov
upravljanja. Obveznost plačila slednjih je bila vzpostavljena s sklenitvijo pogodbe o upravljanju, ki veže tudi
toženca (53. člen SZ-1).
Okoliščina, ali je toženec dejanski uporabnik stanovanja, na presojo ne vpliva.
Sklep Vrhovnega sodišča RS v zadevi I Up 54/2021 z dne 14.4.2021 (inšpekcijski ukrep gradbenega inšpektorja – pogoji za izdajo začasne odredbe)
Začasna odredba – težko popravljiva škoda ni izkazana.
Navedbe pritožnikov v zvezi s težko popravljivo škodo oziroma obveznostjo plačila sanacije terase so presplošne in pavšalne, pri čemer niti ne pojasnita, koliko bi sploh znašal njun delež oziroma finančni strošek plačila sanacije, ki je bila naložena vsem etažnim lastnikom te večstanovanjske stavbe in ne zgolj njima. Prav tako pritožnika nista ne zatrjevala ne izkazala, zakaj bi plačilo tega finančnega stroška oziroma njunega deleža zanju predstavljalo težko popravljivo škodo. V primeru ko gre za inšpekcijske ukrepe, je namen začasne odredbe v zagotovitvi varstva pred škodo, ki presega to, kar po naravi stvari spremlja izvršitev določenega ukrepa. V obravnavani zadevi bi zato lahko bila upoštevna le škoda v smislu negativnih posledic naloženega ukrepa, ki bi izhajale iz razmer pritožnikov, torej ob upoštevanju njunih subjektivnih okoliščin. Takih okoliščin pa pritožnika nista zatrjevala.
Sodba Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi II Cp 1962/2019 z dne 29.1.2020 (plačilo stanovanjskih in obratovalnih stroškov – lastništvo praznega stanovanja)
Pravilnik (sprejet na podlagi zakona) jasno določa, da se tudi za prazno stanovanje šteje, kot da ga uporablja en uporabnik. Navedeno pomeni, da je dolžan lastnik stanovanja določene stroške plačevati tudi za stanovanje, ki ni zasedeno in taka razlaga je tudi po oceni pritožbenega sodišča pravilna. Lastništvo nepremičnin prinaša tudi obveznosti in prvostopenjsko sodišče je pravilno ugotovilo, da tudi v zvezi s praznim stanovanjem v večstanovanjski hiši nastajajo določeni stroški, ki jih morajo poravnati vsi lastniki, saj je to neizogibno zvezano s samo naravo obratovanja večstanovanjske hiše oziroma stanovanja v takem objektu. Dejstvo, da stanovanje ni zasedeno, je posledica odločitve lastnika, zato ne more biti pomembno za odločanje o tem, ali je lastnik dolžan plačevati stroške ali ne.
Sodba Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi I Cp 2253/2019 z dne 12.2.2020 (izklop iz sistema ogrevanja)
Etažni lastnik se tako z enostranskim ravnanjem/izjavo ne more izklopiti iz sistema ogrevanja (pri katerem gre za skupno odjemno mesto, do katerega je tožnica dobavljala energijo) in vplivati na zakonsko (skupno) obveznost, ki je neodvisna od tega, ali je ogrevanje dejansko uporabljal ali ne. Ima le možnost z ostalimi etažnimi lastniki sklenitvi sporazum o drugačni porazdelitvi stroškov ogrevanja (v smislu da se ga izključi iz sistema plačevanja stroškov).
Sodba Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi I Cp 428/2022 z dne 29.3.2022 (prepoved posega – soglasje etažnih lastnikov)
Toženec je s posegom v skupne dele večstanovanjske stavbe brez ustreznega soglasja posegel v solastninsko pravico tožnikov.
Sklep Vrhovnega sodišča RS v zadevi II Ips 91/2021 z dne 9.9.2020 (sprememba zunanjega videza stavbe – poseg v skupne dele)
Pojem spremembe zunanjega videza večstanovanjske stavbe po prvem odstavku 15. člena SZ-1 je treba razlagati ustavno skladno in skrbno poiskati ravnotežje kolidirajočih pravic pri odgovoru na vprašanje, za kakšno izvedbeno delo v posameznem delu, ki spreminja zunanji videz večstanovanjske stavbe, je potrebno soglasje ostalih etažnih lastnikov.
Sodba Vrhovnega sodišča RS v zadevi IV Ips 33/2019 z dne 16.1.2020 (zasteklitev balkonov na večstanovanjski stavbi – poseg v skupne dele)
Zasteklitev balkona je nedvomno poseg, za katerega je potrebno pridobiti soglasje solastnikov večstanovanjske stavbe. Dejstvo, da prekrškovni organi niso obravnavali in kaznovali vseh kršiteljev, pa ne pomeni, da je bila kršiteljici s tem kršena enakost pred zakonom.
Sklep Vrhovnega sodišča RS v zadevi II Ips 341/2016 z dne 2.3.2017 (povrnitev premoženjske škode – odgovornost imetnika stavbe)
Po določbi 159. člena OZ je za škodo, ki nastane, ko s stavbe (ali njenega dela) pade nevarno postavljena ali vržena stvar, pasivno legitimiran imetnik stavbe (ali njenega dela).
Zmotno je stališče izpodbijane sodbe, (i) da je treba pasivno legitimacijo ugotoviti po 16. členu SZ-1, (ii) da je za škodo odgovoren zemljiškoknjižni lastnik (ker se lastninska pravica pridobi šele z vknjižbo).
Ker je imetnikova odgovornost objektivna, OZ pa pojma imetnika ne definira, ga je treba razlagati enako kot pojem imetnika nevarne stvari po 150. členu OZ. Za slednjega pa velja, da naj riziko povečane nevarnosti v zvezi z nevarno stvarjo nosi tisti, ki stvar uporablja v svojo korist, z njo razpolaga, jo nadzoruje.
Sodba Upravnega sodišča RS v zadevi III U 242/2011 z dne 11.9.2012 (ukrep stanovanjskega inšpektorja)
Inšpekcijski organ lahko po 125. in 126. členu SZ-1 odredi, katera dela je treba izvesti in primeren rok za njihovo izvedbo, če skupni deli večstanovanjske stavbe niso vzdrževani v skladu z normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb, ki jih s pravilnikom predpiše minister ter niso primerni za normalno rabo, ali če etažni lastnik ne zagotovi popravila v lastnem stanovanju oziroma če ne vzdržuje najemnega stanovanja v skladu z normativi, pa je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim stanovanjem ali skupnim delom večstanovanjske stavbe ali da se odvrne škoda, ki ogroža oziroma onemogoča normalno uporabo stanovanja.
Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb
Dimičeva 13, 1504 Ljubljana
01 58 98 240, zpn@gzs.si
www.gzs.si/zpn