Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb
Upravnik vprašanja in odgovori
Ali lahko upravnik zastopa etažne lastnike na sodišču v poslu, ki presega redno upravljanja in sicer v zvezi nedovoljenega posega soseda na parcelo, ki je last etažnih lastnikov. Sosed je brez dovoljenja etažnih lastnikov kopal na parceli in položil vodovodne cevi in izvršil priključek na vodovodni sistem.
Ali je lahko član Nadzornega odbora oseba, ki ni etažni lastnik ali solastnik stanovanj?
Niti Stanovanjski zakon niti Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb ne določata posebnih pogojev za člane nadzornega odbora, ki je že sicer fakultativen in ne obvezen organ upravljanja (39. člen SZ-1). Na Združenju upravnikov nepremičnin smo resornemu ministrstvu sicer že večkrat predlagali, da bi morali biti za člane nadzornih odborov predpisani strožji pogoji, a do sedaj še brez uspeha.
Na kakšen način lahko etažni lastniki sami upravljajo svojo večstanovanjsko stavbo?
V skladu z določbo tretjega odstavka 48. člena Stanovanjskega zakona so etažni lastniki, v večstanovanjskih stavbah, kjer določitev upravnika ni obvezna in upravnik ni določen, dolžni sami zagotoviti izvrševanje vseh poslov, ki po zakonu sodijo v krog opravljanja upravniških storitev. Seveda se tudi v tem primeru etažni lastniki namesto tega lahko odločijo za določitev profesionalnega upravnika. V stavbah, kjer je določitev upravnika sicer obvezna, pa lahko etažni lastniki stavbo upravljajo tudi tako, da za upravnika imenujejo enega izmed njih, vendar to, v skladu z določbo tretjega odstavka 49. člena velja le za stavbe, kjer ustanovitev rezervnega sklada ni obvezna.
V vsakem primeru pa lahko etažni lastniki večstanovanjsko stavbo sami upravljajo tudi tako, da v skladu z določbo 72. člena Stanovanjskega zakona ustanovijo skupnost etažnih lastnikov kot pravno osebo. Ta potem lahko izvaja vse naloge upravnika večstanovanjske stavbe.
Ali je član nadzornega odbora lahko oseba, ki ni lastnik stanovanja? Če je lastnica stanovanja mama in v njem živi hčerka, ali ta hčerka lahko postane član nadzornega odbora? Ali lahko stanovalci, etažni lastniki, izrazijo mnenje, da se ne strinjajo s tem, kdo je bil izbran za predsednika nadzornega odbora in zahtevajo razrešitev?
V zvezi z vprašanjem, ki ste ga postavili na naših spletnih straneh, vam v nadaljevanju podajamo pojasnilo. Nadzorni odbor etažnih lastnikov ni obvezen organ upravljanja v večstanovanjski stavbi. To pomeni, da etažni lastniki nadzorni odbor imenujejo, le če to želijo. Imenovanje, način in naloge nadzornega odbora so podrobneje urejene z določbo 39. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O in 77/23 – odl. US; SZ-1) in z določbo 6. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13 in 52/22). Nekatere pristojnosti nadzornega odbora pa so določene tudi v drugih določbah obeh predpisov.
Niti SZ-1 niti pravilnik pa za člane nadzornega odbora ne predvidevata nobenih pogojev. Etažni lastniki torej za člana lahko imenujejo kogarkoli. Njihova odločitev glede tega je povsem svobodna. Vedno lahko posamezni etažni lastnik izrazi svoje nestrinjanje z imenovanjem določene osebe za člana nadzornega odbora, tako kot lahko izrazi nestrinjanje z vsemi ostalimi odločitvami. Je pa vsaka odločitev etažnih lastnikov veljavno sprejeta, če zanjo glasuje ustrezno število etažnih lastnikov (glede na solastniške deleže). V konkretnem primeru za imenovanje nadzornega odbora zadošča navadna večina (torej več kot 50%) glasov po solastniških deležih.
V stroki so se že večkrat pojavili pomisleki glede trenutne ureditve predmetnega vprašanja in predlogi, da bi se za člane nadzornega odbora lahko imenovalo le etažne lastnike, ali bi se za njih določilo druge pogoje, a do zdaj še niso bili podprti s strani odločevalcev oziroma pristojnega ministrstva.
V MANJŠEM BLOKOVSKEM NASELJU SMO ETAŽNI LASTNIKI POSTALI TUDI LASTNIKI SKUPNEGA ZEMLJIŠČA (5 PARCEL - ZVETL). IMAMO 4 RAZLIČNE UPRAVNIKE, KER IMA VSAK BLOK SVOJEGA. ZANIMA ME ALI MORAMO PO ZAKONU IMETI TUDI UPRAVNIKA TUDI ZA SKUPNA ZEMLJIŠČA? ALI NAM LAHKO UPRAVNIK UPRAVLJANJE ZEMLJIŠČ DODATNO ZARAČUNA; POLEG ŽE REDNEGA MESEČNEGA ZARAČUNAVANJA UPRAVLJANJA?
Če prav razumemo, gre za skupni del, ki je v solastnini etažnih lastnikov več različnih večstanovanjskih stavb. Posebnega upravnika za upravljanje s takšnimi deli niti Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O in 77/23 – odl. US) niti druga področna zakonodaja ne predvideva. V določenih primerih pa je to smiselno, ali celo nujno (če tak skupni del predstavlja npr. skupna kotlovnica). Pa tudi v takšnih primerih običajno s takšnim skupnim delom upravlja eden od upravnikov, ki upravljajo povezane nepremičnine (večstanovanjske stavbe). Če skupni del predstavlja zgolj zemljišče, pa temu gotovo ni tako in je način upravljanja s takšnim skupnim delom odvisen od dogovora etažnih lastnikov oziroma njihovih predstavnikov.
Upravljanje s takšnimi skupnimi deli (ki so namenjeni rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin) sicer ureja določba 23. člena SZ-1. Drugi odstavek omenjenega tako določa, da »s skupnim delom, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, v imenu in za račun njihovih lastnikov upravljajo predstavniki lastnikov teh večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, ki jim takšen skupen del služi«. Predstavnik etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe je njihov upravnik, razen če večina etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe, ki ji takšen skupen del služi, določi drugega pooblaščenca. Če posamezna večstanovanjska stavba nima upravnika, etažni lastniki z večinskim soglasjem določijo pooblaščenca za upravljanje takšnega skupnega dela. Za odločanje teh predstavnikov o poslih upravljanja s skupnim delom pa se smiselno uporabljajo določbe SZ-1 o poslih upravljanja s skupnimi deli večstanovanjskih stavb. To pomeni, da imajo predstavniki posamezne večstanovanjske stavbe pri odločanju o upravljanju s takšnim skupnim delom toliko glasov, kot izhaja iz vsote solastniških deležev etažnih lastnikov njihove večstanovanjske stavbe v lastništvu skupnega dela.
Na vaše vprašanje glede dodatnega zaračunavanja upravljanja s takšnim skupnim delom pa je nekoliko težje odgovoriti, saj je to odvisno od zahtevnosti upravljanja s takšnim skupnim delom (ta je odvisna od namena, za katerega se skupni del uporablja) in pa od vsebine pogodbe o opravljanju storitev upravljanja, ki jo imate sklenjeno z vašim upravnikom. To bi bilo namreč smiselno posebej opredeliti v pogodbi.
Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb
Dimičeva 13, 1504 Ljubljana
01 58 98 240, zpn@gzs.si
www.gzs.si/zpn