Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb

Če prav razumemo, gre za skupni del, ki je v solastnini etažnih lastnikov več različnih večstanovanjskih stavb. Posebnega upravnika za upravljanje s takšnimi deli niti Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O in 77/23 – odl. US) niti druga področna zakonodaja ne predvideva. V določenih primerih pa je to smiselno, ali celo nujno (če tak skupni del predstavlja npr. skupna kotlovnica). Pa tudi v takšnih primerih običajno s takšnim skupnim delom upravlja eden od upravnikov, ki upravljajo povezane nepremičnine (večstanovanjske stavbe). Če skupni del predstavlja zgolj zemljišče, pa temu gotovo ni tako in je način upravljanja s takšnim skupnim delom odvisen od dogovora etažnih lastnikov oziroma njihovih predstavnikov.

Upravljanje s takšnimi skupnimi deli (ki so namenjeni rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin) sicer ureja določba 23. člena SZ-1. Drugi odstavek omenjenega tako določa, da »s skupnim delom, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, v imenu in za račun njihovih lastnikov upravljajo predstavniki lastnikov teh večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, ki jim takšen skupen del služi«. Predstavnik etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe je njihov upravnik, razen če večina etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe, ki ji takšen skupen del služi, določi drugega pooblaščenca. Če posamezna večstanovanjska stavba nima upravnika, etažni lastniki z večinskim soglasjem določijo pooblaščenca za upravljanje takšnega skupnega dela. Za odločanje teh predstavnikov o poslih upravljanja s skupnim delom pa se smiselno uporabljajo določbe SZ-1 o poslih upravljanja s skupnimi deli večstanovanjskih stavb. To pomeni, da imajo predstavniki posamezne večstanovanjske stavbe pri odločanju o upravljanju s takšnim skupnim delom toliko glasov, kot izhaja iz vsote solastniških deležev etažnih lastnikov njihove večstanovanjske stavbe v lastništvu skupnega dela.

Na vaše vprašanje glede dodatnega zaračunavanja upravljanja s takšnim skupnim delom pa je nekoliko težje odgovoriti, saj je to odvisno od zahtevnosti upravljanja s takšnim skupnim delom (ta je odvisna od namena, za katerega se skupni del uporablja) in pa od vsebine pogodbe o opravljanju storitev upravljanja, ki jo imate sklenjeno z vašim upravnikom. To bi bilo namreč smiselno posebej opredeliti v pogodbi.