Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb

Sodba Višjega sodišča v Celju v zadevi Cp 226/2021 z dne 25.8.2021 (plačilo stroškov upravljanja – imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe)

Tožeča stranka je bila kot upravnik te večstanovanjske stavbe določena na podlagi Pogodbe, ki je bila podpisana med tožečo stranko kot upravnikom in etažnimi lastniki, ki imajo skupaj 55,4464 % solastniški delež.
Tako sklenjena Pogodba pa učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.

Več informacij>>

Sklep Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi II Cp 1151/2024 z dne 4.4.2025 (obvezna določitev upravnika – kletni prostori kot posamezni deli stavbe)

Po določbi drugega odstavka 3. člena SZ-1 sodijo med posamezne dele stanovanjske enote, poslovni prostori ali drugi samostojni prostori. K posameznemu delu pa lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del stanovanjske stavbe v solastnini etažnih lastnikov. Iz tretjega odstavka 4. člena SZ-1 ne izhaja, da so individualni prostori posamezni del. Individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice kot tudi garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela.

Več informacij>>

Sklep Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi I Cp 1015/2022 z dne 8.9.2022 (obvezna določitev upravnika – nadomestitev soglasja etažnega lastnika s sklepom sodišča)

Sodišče prve stopnje je na podlagi zemljiškoknjižnih podatkov pravilno ugotovilo, da ima sporna nepremičnina osem etažnih lastnikov in le osem in ne devet posameznih delov. Posamezni deli v dvo ali večstanovanjski stavbi so stanovanja (4. člen SZ-1). Del stavbe št. 8, ki ga predlagatelj šteje za posamezni del, to ni, saj gre za skupni komunikacijski prostor in zato splošni skupni del (5. člen SZ-1). Določitev upravnika v stavbi torej ni obvezna, tak posel rednega upravljanja torej po SZ-1 in SPZ ni nujen, kar izključuje intervencijo sodišča v nepravdnem postopku.

Da bi bila določitev upravnika iz kakšnih drugih razlogov v konkretnem primeru nujen posel, iz navedb, podanih pred sodiščem prve stopnje ne izhaja. Trditve o ovirah pri poslih rednega upravljanja, ker stavba nima upravnika, niso takšne, ki bi to utemeljevale. Upravnik večstanovanjske stavbe je le pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Etažni lastniki odločitve o (rednih in izrednih) poslih upravljanja, sprejemajo sami, upravnik pa je tisti, ki sprejete sklepe etažnih lastnikov izvrši. Trditve, da se etažni lastniki ne zmorejo dogovoriti za izvedbo popravila strehe, ki ob slabem vremenu zamaka njegovo stanovanje, zaradi česar mu nastaja škoda, bi (če bi bila izkazana nujnost) kvečjemu utemeljile drugačen predlog – takšnega, da o izvedbi posla (popravila strehe) odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Več informacij>>

Sodba Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi I Cp 771/2022 z dne 20.6.2022 (upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov – skrbnost dobrega strokovnjaka kot pravni standard)

Ker so bila grajana relativno enostavna gradbena dela, se od upravnika tudi ni pričakovalo, da bi pred plačilom obveznosti za ugotavljanje napak angažiral sodnega izvedenca ali posebnega strokovnjaka in s tem povzročil nesorazmerno visoke stroške etažnim lastnikom. Ker ostali etažni lastniki oziroma nadzorni odbor ob prevzemu in pregledu del takšnih napak niso uveljavljali, tožnica pa jih sama ni zaznala, je morala opraviti plačilo izvajalcu. Neskrbnega ravnanja ali ravnanja v nasprotju z interesi etažnih lastnikov ji ob opisanem ni mogoče očitati.

Več informacij>>

Sodba Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi II Cpg 257/2022 z dne 27.5.2022 (upravljanje v večstanovanjskih stavbah – funkcionalna celota)

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da ima celotna podzemna garaža skupne ter od stanovanjskih prostorov večstanovanjskih stavb ločene instalacije za elektriko, vodo, prezračevanje in da se v celotni podzemni garaži med drugim nahajajo tudi skupni prostori in skupni gradbeni elementi, ki predstavljajo skupne dele večstanovanjske stavbe. Zato je pravilno presodilo, da v tej situaciji ni ovir, da stanovanjski del stavbe z vsemi pripadajočimi skupnimi in posebnimi prostori upravlja en upravnik, podzemni del zgradbe, ki predstavlja zaključno funkcionalno celoto, pa čeprav vsebuje iste ID znake kot nadzemni del, pa drug upravnik.

Več informacij>>

Sodba Višjega sodišča v Celju v zadevi I Cpg 24/2022 z dne 28.3.2022 (naloge upravnika – večstanovanjska stavba)

Vse obširne pritožbene navedbe, kako je tožena stranka kršila zakonsko dolžnost upravnika večstanovanjske zgradbe, ko izdanih računov za upravniške stroške za poslovna prostora, ni prefakturirala na solastnike poslovnih prostorov iz stanovanjskih objektov, kjer je tožena stranka upravnica in da je s tem tožeči stranki povzročila škodo v višini vtoževanega zneska, se pokažejo kot neutemeljene, saj tožeča stranka svojega oškodovanja ne more graditi na zakonsko opredeljenih dolžnostih upravnika, ki upravnika zavezujejo glede stanovanjske zgradbe, kjer je upravnik, kot pravilno zaključi sodišče prve stopnje, temveč bi v okoliščinah konkretnega primera morala tožeča stranka izkazati pravno poslovni temelj za prefakturiranje upravniških stroškov na toženo stranko in za to, da bi tožena stranka nato te stroške prefakturirala na etažne lastnike iz zgradb, kjer je upravnik.      

Več informacij>>