Vodnik po upravljanju večstanovanjskih stavb

Upravnik je obvezen v stavbah, ki imajo več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Če v takšni stavbi upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku. V drugih stavbah pa morajo etažni lastniki sami zagotoviti izvrševanje vseh poslov, ki sodijo v krog opravljanja upravniških storitev.

Za opravljanje poslov upravljanja večstanovanjskih ali drugih stavb v Republiki Sloveniji niso določeni nobeni zakonski pogoji. Upravnik je tako lahko vsaka pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje nepremičnin oziroma za opravljanje dejavnosti 68.320 Upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi (po Standardni klasifikaciji dejavnosti). V večstanovanjskih stavbah, kjer ustanovitev rezervnega sklada ni obvezna, je lahko, ne glede na to, upravnik tudi eden od etažnih lastnikov te stavbe.

Upravnik ima, za nemoteno opravljanje svoje vloge, določena zakonska pooblastila in naloge, ki mu jih nalagajo SPZ, SZ-1 in nekateri drugi predpisi:

1. SPZ:

• izvaja sklepe etažnih lastnikov,
• skrbi za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov,
• skrbi za porazdelitev in izterjavo obveznosti,
• upravlja z rezervnim skladom in s skupnim denarjem,
• zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vlaga izključitvene tožbe ter tožbe za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike,

2. SZ-1 in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb:

• zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem,
• pripravi načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta,
• sestavi obračun stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in stroške razdeli med etažne lastnike v skladu z zakonom ali pogodbo o medsebojnih razmerjih,
• poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavlja mesečne in letne obračune,
• omogoča etažnim lastnikom vpogled v pogodbe in druge listine,
• sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami,
• poda letno poročilo o upravljanju objekta,
• opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb,
• vodi postopke v zvezi z oddajo skupnih prostorov v najem,
• dobaviteljem sporoča porabo iz individualnih merilnih naprav,
• tekoče skrbi za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti (manjša pleskarska dela, zamenjava manjših rezervnih delov in podobno) na skupnih delih večstanovanjske stavbe (za izvedbo teh del ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora pa o izvedenih delih poročati na zboru lastnikov)

3. Gradbeni zakon:

• hrani gradbeno dokumentacijo stavbe (ni pa izrecno zavezan k pridobivanju te dokumentacije, kar lahko izvede na podlagi posebnega pooblastila etažnih lastnikov),
• seznanja etažne lastnike z začetkom postopkov za izdajo gradbenega dovoljenja

4. Zakon o dimnikarskih storitvah:

• sledi spremembam (rekonstrukcijam) dimovodnih naprav in o teh obvešča dimnikarsko službo

5. Energetski zakon in Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli:

• določi parametre obračuna in izvajalcu delitve in izvajalcu obračuna posreduje podatke o številu oseb, o ogrevanih površinah, o višinah in celotnih toplotnih izgubah,

6. Zakon o evidentiranju nepremičnin (od 4.4.2022 Zakon o katastru nepremičnin):

• izvaja postopke predvidene z zakonom v imenu etažnih lastnikov

7. Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb:

• prodajalca oziroma izvajalce del na stavbi oziroma proizvajalce naprav in opreme obvešča o napakah na skupnih delih stavbe in proti njim uveljavlja garancijske zahtevke

8. Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča:

• zastopa etažne lastnike tako v postopkih določitve pripadajočih zemljišč k stavbam in v postopkih vzpostavitve etažne lastnine

Poleg tega upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov, na podlagi splošnega pooblastila iz Stanovanjskega zakona, nastopa še v številnih drugih (upravnih, sodnih, inšpekcijskih, …) postopkih, ki se izvajajo na podlagi drugih predpisov.

Poleg navedenih pooblastil in nalog, ki izhajajo že iz veljavne zakonodaje, se lahko s pogodbo o opravljanju upravniških storitev dogovorijo dodatne naloge in pristojnosti upravnika.

Upravnik je na podlagi SZ-1 za izvajanje svojih nalog pooblaščen tudi za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom.

Posebej velja poudariti, da upravnik vse navedene naloge in pooblastila izvaja v imenu in za račun etažnih lastnikov, kar pomeni, da etažne lastnike bremenijo tudi vsi stroški, ki v teh postopkih nastajajo, razen če je s pogodbo o opravljanju upravniških storitev drugače dogovorjeno.

Za opravljanje posameznih poslov, ki sodijo v okvir upravniških storitev, lahko upravnik pooblasti tretjo osebo, vendar za njena ravnanja odgovarja, kot da bi posel opravil sam.

Postavi vprašanje